วิเคราะห์กลยุทธ์ “คีรี”  เจ้าพ่อ BTS มิติ ESG และความยั่งยืน กระโดดลงทุน 1 แสนล้านบาทพัฒนาที่อยู่อาศัย ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา เกมปฏิวัติตลาดจากการสร้างโอกาสให้มนุษย์เงินเดือนชาวกรุง เข้าถึงบ้านทำเลทอง ราคาถูก แนวคิดออกแบบ Ecosystem ฐานลูกค้าคนหนุ่มสาว จะกลายเป็นเครือข่ายบริการรถไฟฟ้าในอนาคต จิ๊กซอว์ธุรกิจยั่งยืนที่มีวิสัยทัศน์ มองทั้งระบบมากกว่าคิดขายชั้นเดียว 

ในวันที่ตลาดอสังหาฯ กำลังโดนพายุลมแรงหนาวเหน็บ ดอกเบี้ยสูง แบงก์คุมเข้มสินเชื่อ หนี้ครัวเรือนพุ่ง  ต้นทุนก่อสร้างแกว่ง กำลังซื้อหด ความผันผวนของโลกเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน 

หลายเจ้าเลือกถอยไปตั้งหลัก เพราะกลัว “ทำแล้วขายไม่ออก” หรือ “ทำแล้วเงินจม” แต่ BTS เลือกเดินเกมสวนกระแส การตัดสินใจแบบคนที่อ่านโครงสร้างเมืองและพฤติกรรมผู้บริโภคเป็น “ระบบ” มากกว่าอ่านแค่ขายคอนโดให้จบเพื่อทำกำไร

เป็นเรื่องที่เหนือความคาดหมายของตลาด เมื่อ BTS Group Holdings สวนทางกำลังซื้อบ้านคอนโดในตลาด ยอมตัดสินใจลงทุนมูลค่าสูงถึง 1 แสนล้านบาท พัฒนาโครงการ “บ้านชาวไทย” สร้างบ้านและคอนโดราคาต่ำในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังตกต่ำ โดยเฉพาะตลาดล่าง (Mass Market) แต่ BTS กลับมองเป็นโอกาสดีมานด์มากกว่าตลาดบนถึง 10 เท่า เพียงแต่ขาดซัพพลายป้อนเข้าสู่ตลาด   

BTS จึงก้าวข้ามความท้าทาย ทำให้คนธรรมดาสามารถผ่อนบ้านได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า เติมเต็มภาพฝัน ของมนุษย์เงินเดือนวัยหนุ่มสาว ตั้งแต่ 15,000-25,000 บาท ที่อยากมีบ้าน

 โจทย์ยากของอสังหาฯ นับวันราคาที่ดินยิ่งแพง ราคาขายก็แพงตาม ทางออกเข้าร่วมกับสถาบันการเงิน กำหนดอัตราผ่อนบ้านสบายกระเป๋าระหว่าง 6,000-12,000 บาทต่อเดือน ใกล้เคียงกับค่าเช่าห้อง แต่ได้เป็นเจ้าบ้านในทำเลติดรถไฟฟ้า ภายใน 20-30 ปี 

โครงการที่เปิดตัว ประกอบด้วย โครงการ D:Code ศรีนครินทร์ ติดสถานีศรีเอี่ยม สายสีเหลือง ขนาด 40 ไร่ จำนวน 4,150 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท และ D:Craft คลองหลวง ขนาด 115 ไร่ จำนวน 7,500 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาท 

“ปฏิวัติสังคม” จากทุนเอกชน 

 ต้องยอมรับว่าการสร้างที่อยู่อาศัยของไทยล้วนมาจากการลงทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีทุนหนา  จึงมีพลังลงทุนอสังหาฯ จึงทำให้รูปแบบอสังหาฯผูกติดกับกำไรสูงจึงทำให้โครงการคุ้มทุน และผลกระทบที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งจนเกินกำลังซื้อคนภายในประเทศ สุดท้ายนักอสังหาฯ ก็ต้องเบนเข็มไปทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ 

ทว่า โมเดลBTS กลุ่มทุนโครงสร้างพื้นฐาน แก้โจทย์จากการหวังสร้างโอกาสให้คนทำงานทั่วไปสามารถมีบ้านเป็นของตัวเอง ในราคาที่ยังจับต้องได้  โมเดลที่คิดจากแก้ปัญหากำลังซื้อเศรษฐกิจตก จึงทำคอนโด-บ้าน ในราคาที่จับต้องได้  เปิดทางออกการผ่อนค่างวดบ้านที่ใกล้เคียงค่าเช่า 

ถือว่าเป็นราคาที่ตอบโจทย์กลุ่ม มนุษย์เงินเดือน โดยราคาต่อยูนิตโครงการใหม่อยู่ที่ประมาณ 47,000–63,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งใกล้เคียงกับราคาคอนโดในกรุงเทพฯเมื่อราว 8–10 ปีก่อน (ช่วงปี 2015–2017) ที่ยังมีคอนโดทำเลรองเริ่มต้นราว 40,000–50,000 บาท/ตร.ม.

กลยุทธ์ของ “คีรี กาญจนพาสน์” พลิกวิธีคิดนักพัฒนาฯ ในตลาด จึงพูดได้ว่าเป็นผู้นิยามใหม่ว่า อสังหาฯ กลับมาสู่การใส่ใจดูแลสิทธิพื้นฐานของแรงงานไทย หากโมเดลประสบความสำเร็จ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจปลุกตลาดแมสกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง

วิเคราะห์มิติ ESG สร้างสรรค์คุณค่า “บ้านชาวไทย” กับธุรกิจ BTS 

โครงการ “บ้านชาวไทย” ที่ตอบโจทย์ในราคาที่ย้อนกลับไปในตลาดเกือบราว 10 ปีก่อน ที่ยังเป็นราคาประหยัดที่คนเข้าถึงได้ หมากธุรกิจที่ BTS Group วางกลยุทธ์บนหลักการ ESG โดยการเชื่อม “ปัญหาสังคมจริง” เข้ากับ “โครงสร้างพื้นฐานเมือง” และต่อยอดสู่โมเดลธุรกิจระยะยาวในแบบที่เอกชนรายอื่นทำได้ยาก

ภายใต้การนำของ “คีรี”การทุ่มงบ 1 แสนล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการบ้านสำหรับคนรายได้จำกัด  เกิดจากความเข้าใจโครงสร้างสังคมของไทย เหมือนในอดีต 30 ปีก่อน ที่รถไฟฟ้า BTS เคยถูกมองว่า “ยากเกินไป”  แต่สุดท้ายกลับกลายเป็นกระดูกสันหลังการเดินทางของกรุงเทพฯ

วันนี้ “บ้าน” ต้องกลับมาเป็นปัจจัยพื้นฐานให้คนอยู่จริงเข้าถึงได้ !!!

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ กลุ่มบริษัทบีทีเอส ได้กล่าวไว้ในงานเปิดตัวโครงการว่า ที่ต้องการแก้เพนพอยท์วิถีชีวิตคนเมืองที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะในทำเลทอง 

“ในใจลึกๆ ไม่อยากใช้เวลาส่วนใหญ่ไปกับการพัฒนาที่ดิน แต่มานั่งคิด และได้ข่าวมาตลอดเวลาว่ามีคนกลุ่มใหญ่ที่อยากได้ที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ในทำเลที่สะดวกสบาย เข้าอยู่ได้จริง ในราคาที่จับต้องได้จึงสร้างโอกาส เหมือนนึกย้อนกลับไปเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ที่ตัดสินใจแก้ปัญหาการจราจรด้วยระบบขนส่งทางราง เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิต เพื่อการอยู่อาศัย ให้กับทุกๆ คน”

แนวคิดที่ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อชีวิตคนกรุงระยะยาว เมื่อวิเคราะห์ในมิติ ESG มีองค์ประกอบ ดังนี้ 

ESG จากโครงสร้างพื้นฐาน สุ่คุณภาพชีวิต

ในมิติ Social (S) โครงการนี้ตอบโจทย์ความเหลื่อมล้ำด้านทรัพย์สินโดยตรง “ผ่อนใกล้ค่าเช่า แต่ได้เป็นเจ้าของ” เป็นการออกแบบให้คนรุ่นใหม่และคนรายได้จำกัดเข้าถึงทรัพย์สินได้จริง ผ่านความร่วมมือกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ช่วยลดข้อจำกัดด้านสินเชื่อในระบบการเงินไทย

ในมิติ Environmental (E) ส่งเสริมให้คนมีบ้านตามแนวรถไฟฟ้า  (Transit-Oriented Development) ช่วยลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนบุคคล ลดคาร์บอนทางอ้อม และสนับสนุนแนวคิดเมืองหนาแน่น (Compact City) ใช้ที่ดินคุ้มค่า แทนการขยายเมืองไร้ทิศทาง

ส่วน Governance (G) โมเดลความร่วมมือรัฐ เอกชนสะท้อนบทบาทใหม่ของภาคธุรกิจที่ไม่รอรัฐแก้ปัญหาสังคมฝ่ายเดียว แต่เข้ามาเป็นผู้ร่วมออกแบบทางออกอย่างโปร่งใสและตรวจสอบได้1

“บ้าน-คอนโด” จิ๊กซอว์เติมเต็ม ธุรกิจบริการในเครือ

นอกจากนี้ โครงการ “บ้านชาวไทย”  เป็นการคิดคู่ขนานจากการไม่หวังพึ่งพารายได้ทางเดียว เพียงแค่ขายโครงการที่อยุ่อาศัย แต่เป็นการวางฐานลูกค้าที่พักอาศัยจำนวนมากที่จะเข้ามาใช้ระบบรางจนเป็นลูกค้าประจำในอนาคต อย่างต่ำหลายหมื่นคน ยังรวมถึงรายได้ที่ไม่รวมค่าโดยสาร การบริการธุรกิจในเครือ อาทิ โฆษณา พื้นที่เชิงพาณิชย์ และบริการในเมือง

 BTS คิดโครงการเพื่อสร้างชุมชนรอบระบบรางรถไฟฟ้า กว่า 11,000 ยูนิตใน 2 โครงการแรก คือฐานลูกค้าถาวรของ Ecosystem ทั้งค้าปลีก สื่อโฆษณา บริการชำระเงิน และธุรกิจต่อเนื่องอื่น ๆ ที่สร้างจะกลายเป็นรายได้ประจำในอนาคต ( Recurring Demand) ได้จริงในระยะยาว

 ทุ่มทุน 1 แสนล้านบาท  เดิมพันผลตอบแทนระยะยาว

งบลงทุนระดับแสนล้านบาทนี้ ไม่ใช่อสังหาฯ แบบขายแล้วจบ แต่คือการลงทุนด้านโครงสร้างทางสังคม ( Social Infrastructure Investment) ที่เปลี่ยนบทบาท BTS จากผู้พึ่งพานโยบายรัฐ มาเป็นผู้สร้างดีมานด์ (คนโดยสารรถไฟฟ้า) ตลอดอายุการอยู่อาศัยการผ่อนชำระขั้นต่ำ 20-30 ปี  ตั้งแต่ “การอยู่อาศัย–การเดินทาง–การใช้ชีวิตในเมือง” แบบครบวงจร ซึ่งเป็นอำนาจเชิงโครงสร้างที่หาได้ยากในธุรกิจเมือง

 “ความยั่งยืน” ที่เริ่มต้นจากเติมเต็มความเป็นอยู่ที่ดีชาวกรุง

คำว่า Sustainability ในหลายโครงการมักกลายเป็นแค่ภาพถ่ายกิจกรรม เช่น ปลูกต้นไม้หน่อย ติดโซลาร์นิด ๆ แล้วบอกว่ารักษ์โลก แต่แกน “ยั่งยืน” ที่แท้จริงของเมือง คือทำให้คนเข้าถึงโอกาสอย่างเป็นธรรม (Social Sustainability) BTS เลือกโจทย์นี้แบบตรง ๆ  ไม่ได้แค่สร้างที่อยู่อาศัย แต่สร้าง “คุณภาพชีวิตที่ดีของคนทำงาน” ให้มีบ้านในระยะที่ยังเชื่อมงานได้ ลดเวลาติดถนน ลดภาระค่าเดินทาง ลดความเครียดสะสมของชีวิตเมือง ผลกระทบมันเป็นลูกโซ่

เมื่อคนมีบ้านที่เดินทางไหว เขามีเวลาคืนให้ครอบครัว สุขภาพจิตดีขึ้น โอกาสทางเศรษฐกิจดีขึ้น และเมืองก็ลดคาร์บอนทางอ้อม เพราะการเดินทางมีประสิทธิภาพขึ้นด้วย

นี่คือ Social Impact ที่“เห็นผลลัพธ์ ” ในยุคที่นักลงทุนถามหาความรับผิดชอบที่เป็นรูปธรรม ช่วยยกระดับภาพขององค์กรในมิติ ESG ที่พัฒนาคุณภาพชีวิตจากบ้านเชื่อมขนส่งสาธารณะรองรับคนเมืองให้จับต้องได้