เจาะลึก ผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ ปรับสีเพิ่ม FAR เปลี่ยนทิศทางลงทุนอสังหาฯ ดันเมืองสู่ยุค Beyond the City

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -25 ก.ย. 69 10:47 น. บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเสวนาใหญ่ในหัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” เนื่องในโอกาสก้าวสู่ปีที่ 12 ณ โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับเมืองใหญ่ของกรุงเทพมหานครที่กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญอีกครั้ง หลังจากที่เตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนที่จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและพื้นที่จังหวัดปริมณฑล รวมทั้งได้ส่งผลต่อการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต กรมที่ดินชี้ข้อเสนอ “ลดขนาดที่ดินจัดสรร” ส่อเค้าร่างไม่ผ่าน หวั่นกระทบคุณภาพชีวิตและสร้างปัญหาจราจร นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สังกัดสํานักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรมที่ดิน) เปิดเผยถึงความคืบหน้าข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำเพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านในยุคค่าครองชีพสูง โดยระบุว่า ข้อเสนอดังกล่าว “เป็นไปได้ยาก” และมีแนวโน้มสูงที่จะไม่ได้รับการอนุมัติ เนื่องจากยังมีความคิดเห็นต่างกัน โดยเฉพาะประเด็นความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย สำหรับข้อเสนอที่มีการเสนอไว้ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ลดขนาดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา แต่ยังให้คงความกว้างหน้าบ้านไว้ที่ 4 เมตร บ้านแฝด ลดขนาดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว ลดขนาดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา อย่างไรก็ดีอาจจะมีความเป็นไปได้ในกรณีการปรับลดขนาดที่ดินบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มผ่อนปรนปรับลดลงเหลือ 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอผลการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคมนี้ ซึ่งการปรับลดขนาดที่ดินจำเป็นต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง อีกทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและหน่วยงานรัฐ ที่ปัจจุบันให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนเป็นหลัก หากปรับลดขนาดลงจะเพิ่มความหนาแน่นของชุมชน และซ้ำเติมปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน ซึ่งเป็นข้อพิพาทหลักในปัจจุบัน สอยมาตรการใหม่ แก้ปัญหาจราจร-ขยะ ในหมู่บ้านจัดสรรเพื่อแก้ปัญหาการจราจรและความเป็นระเบียบเรียบร้อย กรมที่ดินได้เตรียมปรับเพิ่มข้อกำหนดความกว้างถนนภายในโครงการ จากขั้นต่ำ 8 เมตร ขยายเป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถและเปิดทางให้รถขยะรวมถึงรถสาธารณะสัญจรได้สะดวก ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดให้โครงการต้องจัดเตรียม “พื้นที่พักขยะ” บริเวณด้านหน้าโครงการเพื่อความสะดวกในการขนถ่าย ตีตกข้อเสนอขยายเกณฑ์จัดสรร 20 แปลง หวั่นเป็นช่องเลี่ยงกฎหมายสำหรับข้อเสนอขยายเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยผู้พัฒนารายย่อย ที่ประชุมมีมติ ตีตกข้อเสนอดังกล่าวทันที เนื่องจากกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ กฎหมายยังคงกรอบเวลาการพิจารณาออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไว้อย่างชัดเจนว่าต้องแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับจากยื่นเอกสารครบถ้วน จับตาเทรนด์อสังหาฯ รายใหญ่ครองตลาด 95% - คอนโดฯ ยังเติบโต สำหรับภาพรวมการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ผู้ประกอบการปรับลดขนาดโครงการจัดสรรให้เล็กลง ส่วนใหญ่จะใช้พื้นที่จัดสรรไม่เกิน 50 ไร่ต่อโครงการ เนื่องจากหากพัฒนาโครงการขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 ไร่ จะต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องใช้เวลาดำเนินการนานและมีต้นทุนสูงขึ้นอย่างมาก นอกจากนี้สถิติในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯแนวราบมากกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน ในขณะที่สัดส่วนของผู้พัฒนาโครงการรายใหม่มีน้อยกว่า 5% ส่วนภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินแนวราบปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก สำหรับประเด็นความวิตกกังวลเรื่องแผ่นดินไหว ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อเพียงแค่ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างและการตัดสินใจซื้อในระยะยาว อย่างมีนัยสำคัญ ด้านตลาดต่างจังหวัด ปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายฐานลงทุนอย่างต่อเนื่องและเข้าไปทำตลาดนานแล้ว เช่น จังหวัดนครศรีธรรมราช ภูเก็ต ขอนแก่น เชียงใหม่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นจะมีปัญหาจากผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุนที่แตกต่างกัน ทำให้อาจเห็นบริษัทอสังหาฯบางราย ที่ไปลงทุนในตลาดต่างจังหวัดอาจจะไปไม่รอดได้เช่นกัน ยกระดับบริการดิจิทัล จดทะเบียนออนไลน์ข้ามสำนักงาน ทั้งนี้เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินได้นำนวัตกรรมเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาปรับใช้ในกระบวนการทำงาน ได้แก่ แอปพลิเคชัน Q-Lands, Smart Lands และระบบการรังวัดอัจฉริยะ (Smart Survey) นอกจากนี้ยังได้เปิดให้บริการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแบบออนไลน์ต่างสำนักงาน เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินข้ามสำนักงานที่ดินได้ โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ ในกรณีที่เป็นการจดทะเบียนประเภทที่ไม่ต้องมีการประกาศ เปิดฉากผังเมืองรวม กทม.ฉบับที่ 4 นายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวถึงความคืบหน้าของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันโครงสร้างเมืองมีการเปลี่ยนแปลงและกำลังเผชิญกับภาวะเมืองเติบโตมากขึ้น เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย ขณะที่ร่างผังเมืองที่มีทั้งหมด 8 ผังเมืองมีขั้นตอนการทำผังเมืองไม่ง่ายเพราะมี 18 ขั้นตอน ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 อยู่ในช่วงการติดประกาศ 90 วัน โดยภาพรวมแล้ว การขับเคลื่อนร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังสร้างจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ให้กับวงการอสังหาฯและผู้ลงทุน ด้วยการปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะได้สะดวก ภายระยะเดินทาง 15 นาที ซึ่งต้องเป็นเมืองแห่งสุขภาวะรองรับสังคมผู้สูงอายุและการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับวิกฤตและความเปลี่ยนแปลงในอนาคต โดยมีการปรับสีผังเมืองใหม่ เช่น ขยายพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) และลดพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ส่งผลให้หลายทำเลได้รับสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ โดยมี 3 กลุ่มทำเลศักยภาพสูงที่เป็นทำเลทองของผู้ประกอบการและนักลงทุน ประกอบด้วย 1. โซนปลดล็อก "ฟลัดเวย์" ที่มีการเปลี่ยนพื้นที่เขียวลายสู่โครงการจัดสรร กลุ่มพื้นที่ที่เคยติดเงื่อนไขอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวลาย) ถูกปรับยกระดับให้เป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลือง เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เช่น ฝั่งธนบุรี (ตลิ่งชัน - ทวีวัฒนา - บางขุนเทียน - บางบอน) ได้มีการปลดล็อกพื้นที่เขียวลาย โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และการสร้างระบบกั้นน้ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยได้เต็มรูปแบบ ส่วน โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (ประเวศ - สะพานสูง - ลาดกระบัง - หนองจอก) มีการปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก คืนสิทธิการพัฒนาที่ดินให้ประชาชนและผู้ประกอบการ รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากเมืองชั้นใน 2. โซนอัปเกรด FAR ทวีคูณ สามารถก่อสร้างตึกสูง-มิกซ์ยูสได้ใหญ่ขึ้น โดยกลุ่มทำเลที่มีการเพิ่มค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้เจ้าของที่ดินและนักพัฒนาสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่กว้างขึ้น หรือสร้างตึกได้สูงขึ้นบนขนาดที่ดินเท่าเดิม โดยทำเลไฮไลต์ เช่น ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 มีการปรับสีผังเมืองจาก ย.2 เป็น ย.5 ส่งผลให้ค่า FAR เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้นถึง 2 เท่า,ทำเลรัชดาภิเษก - พระราม 9 – คลองเตย ตอกย้ำการเป็น New CBD ด้วยการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม เพิ่มศักยภาพในการสร้างอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมสูง และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่พิเศษ รองรับแผนการย้ายท่าเรือคลองเตยในอนาคต, โซนสวนหลวง - ปทุมวัน – คลองสาน มีการปรับสีผังเมืองยกระดับความหนาแน่น เพิ่มสิทธิการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารพาณิชยกรรมรอบจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง 3. โซนโหนดรถไฟฟ้า (TOD & Interchange) ศูนย์กลางชุมชนใหม่ พื้นที่ตามแนวถดถอยและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย ได้รับการปรับเปลี่ยนผังสีเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง เพื่อเปิดทางให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าชุมชน เช่น ดอนเมือง – วงเวียนหลักสี่ มีการเพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง รองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดงและสนามบินดอนเมือง , มีนบุรี - ลาดพร้าว – บางกะปิ อัปเกรดความหนาแน่นเพื่อรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีส้ม และสายสีเหลือง และพื้นที่บางนา – ศรีนครินทร์ มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการเติบโตของศูนย์กลางพาณิชยกรรมฝั่งตะวันออก นอกจากนี้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR) สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพิ่มเติมจากเดิม 5 กรณี เป็น 10 กรณี เช่น การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน, การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ ลำคลอง, การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น ยอดโอนที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกโตกระเตื้อง – ดีมานด์แท้ในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อน ด้าน ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อํานวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีแรกมีสภาพเหมือน "ชะลอตัว" หรือ "อยู่ในโซนระวัง ต้องรอโอกาส" เพราะภาคอสังหาฯแทบจะผูกติดกับภาวะเศรษฐกิจไทย ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบเรื่องการค้า การส่งออกที่ลดลง การท่องเที่ยวได้รับผลกระทบ และต้นทุนต่างๆ สูงขึ้น แต่ REIC ยังประเมินว่าเศรษฐกิจไทยยังพัฒนาไปต่อได้ และมีผลต่อกำลังซื้ออสังหาฯ ซึ่งในปัจจุบันตลาดอสังหาฯได้เริ่มฟื้นตัว ประเมินได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงจากกรมที่ดิน ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวนหน่วยขยายตัวมากถึง 20.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 อยู่ที่ 79,703 ยูนิต มูลค่าอยู่ที่ 241,864 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 7% โดยสินค้าคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการเติบโต ซึ่งส่วนหนึ่งได้รับแรงกระตุ้นจากการที่ผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ล่วงหน้า จากความไม่แน่นอนของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ก่อนที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีมติให้ต่ออายุมาตรการจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมูลค่าจากตลาดต่างชาติ ปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจโลก สะท้อนให้เห็นว่าการฟื้นตัวครั้งนี้มาจากเรียลดีมานด์หรือกำลังซื้อจริงของผู้บริโภคภายในประเทศเป็นหลัก โดยอาคารชุดมียอดโอนกรมสิทธิ์จำนวน 40, 976 ยูนิต เติบโตเพิ่มขึ้น 30% มีมูลค่าประมาณ 94,750 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.9 % ส่วนบ้านแนวราบ มีจำนวน 38,727 ยูนิต เพิ่มขึ้น 21.1% มูลค่า 147,115 ล้านบาท ขยายตัวเล็กน้อยที่ 0.8% ด้านซัพพลายพบว่าหน่วยเหลือขาย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมลดลงประมาณ 10% เนื่องจากมีการเร่งระบายสต็อกเดิมของผู้ประกอบการและการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ระดับสินค้าคงคลังเริ่มกลับสู่จุดสมดุลมากขึ้น ตลาดอสังหาฯระดับกลาง-ล่าง รับปัจจัยกระทบหนี้ครัวเรือนสูง การเติบโตของกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนถึงระดับอัลตราลักชัวรี ยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง นิยมซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด ไม่พึ่งพาสินเชื่อธนาคาร และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย ต่างจากตลาดระดับกลางถึงล่างที่ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันหลักจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการการปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนของประชาชนที่ยังทรงตัวในระดับสูง ส่องเมกะเทรนด์ 3-5 ปีจาก CBD สู่ "Network City" และแรงดันผังเมืองใหม่สำหรับทิศทางอสังหาฯในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ • การขยายตัวของเมือง โดยโครงข่ายรถไฟฟ้าสายต่างๆ กำลังเปลี่ยนโครงสร้างกรุงเทพฯ จากเดิมที่มีศูนย์กลางเดียว คือ ย่านสีลม-สาทร ที่เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ หรือ CBD ไปสู่การเป็น "Network City" เกิดศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เช่น New CBD ย่านพระราม 9-รัชดา และ EBD ย่านบางนา-สุวรรณภูมิ• พฤติกรรมผู้บริโภคและเทคโนโลยี ผู้ซื้อหันมาใช้ระบบ Omnichannel Journey ในการค้นหาข้อมูล ชม Virtual Tour และใช้ข้อมูลในการตัดสินใจมากขึ้น รวมถึงเกิดรูปแบบการเป็นเจ้าของที่ยืดหยุ่น เช่น Rent-to-Own และ Leasehold ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น • ต้นทุนที่ดินและการก่อสร้าง โดยราคาประเมินที่ดินใหม่และค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น บังคับให้ผู้ประกอบการต้องสร้าง "มูลค่าเพิ่ม" (Value Creation) ให้กับโครงการมากกว่าแค่การขายพื้นที่แบบเดิม นอกจากนี้การขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายใหม่ ทำให้พื้นที่อื่นรอบนอกกรุงเทพฯมีการเติบโตแทนการกระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่ เช่น สายสีส้ม (ตะวันออก) ดันทำเลรามคำแหง-มีนบุรี ให้กลายเป็น Hub ใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วน สายสีเหลืองและสายสีชมพู ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ กทม. ตอนเหนือและตะวันออก หนุนการเติบโตของโครงการ Low-rise และ Community Mall ขณะเดียวกันผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ ยังเตรียมเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) บริเวณจุดตัดสถานีรถไฟฟ้า (Interchange) ส่งเสริมการพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง บีบให้ผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ต้องขยับออกไปซื้อที่ดินในทำเลชานเมืองมากขึ้น "บ้านแฝด" ผงาดรับยุคทอง – คอนโด Campus & Pet-Friendly คว้าใจคนรุ่นใหม่ จากปัจจัยกระทบด้านราคาที่ดินที่พุ่งสูงจนทำให้บ้านเดี่ยวมีราคาแพงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะจับต้องได้ ส่งผลให้บ้านแฝดก้าวขึ้นมาเป็นสินค้าดาวเด่น เข้ามาเติมเต็มช่องว่างระหว่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมอย่างสมบูรณ์แบบ เนื่องจากมีพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชันใกล้เคียงบ้านเดี่ยวแต่มีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า หรือเป็นบ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว ซึ่งทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่, บางนา-ตราด และราชพฤกษ์-นครอินทร์ จะเป็นทำเลเด่นของตลาดบ้านแฝด ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม กลุ่มสินค้าที่สร้างผลตอบแทนได้ดีต่อเนื่องคือ Campus Condo บริเวณใกล้สถานศึกษา ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) สูง ดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี และ Pet-Friendly Condo ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ รับกระแส Pet Humanization ของคนรุ่นใหม่ได้อย่างตรงจุด อย่างไรก็ตามแม้ตลาดอสังหาฯไทย ยังคงมีปัจจัยความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง เช่น อัตราดอกเบี้ย ภาระหนี้ครัวเรือน สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ และต้นทุนพลังงาน แต่โอกาสใหม่ๆ ยังคงมีอยู่มาก จากเม็ดเงินลงทุนต่างชาติที่ย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทย ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ในระดับเหมาะสม ทาง REIC ประเมินว่า อัตราดอกเบี้ยคงอยู่ระดับต่ำไปถึงปี 2570 ขณะที่การพิจารณาสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงิน ยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งในภาวะเช่นนี้จะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ลดลง ทำให้อุปทานในตลาดจะเริ่มปรับเข้าสู่จุดสมดุล ส่งผลให้ภาพรวมอสังหาฯไทยในระยะถัดไป มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปและมั่นคงยิ่งขึ้น เฟรเซอร์สฯ ดัน "วัน แบงค็อก" ต้นแบบพลิกโฉมพระราม 4 นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการลงทุน โครงการ วัน แบงค็อก ให้มุมมองถึงวิวัฒนาการย่าน CBD ของกรุงเทพฯ ตลอด 40–50 ปีที่ผ่านมา มีการปรับเปลี่ยนมาตลอด โดยยุคเริ่มต้น ศูนย์กลางธุรกิจ ตั้งอยู่ที่สีลมและสาทร เป็นแหล่งรวมสถาบันการเงินและอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม ถัดมาการเติบโตขยายตัวขึ้นทางทิศเหนือตามแนวถนนวิภาวดีรังสิตและดอนเมืองโทลล์เวย์ และเข้าสู่ยุครถไฟฟ้า (BTS / MRT) ทำให้เกิดการพัฒนาแนวยาว (Linear Development) ตามเส้นทางรถไฟฟ้า เช่น สยาม เพลินจิต อโศก และการเกิด New CBD ย่านรัชดา-พระราม 9 จนมาถึงยุคปัจจุบัน การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อย่าง One Bangkok บนถนนพระราม 4 จากการเปิดปล่อยเช่าที่ดินระยะยาวของสถาบันขนาดใหญ่ ปลุกกระแสการพัฒนาเมืองให้กลายเป็นย่านศูนย์กลาง โดยการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่นั้น สิ่งสำคัญ คือ การพัฒนาเมืองต้องอาศัยเงินทุน วิสัยทัศน์ และ "วัฏจักรเศรษฐกิจ" ที่สมบูรณ์แบบ โดยภาครัฐต้องทำหน้าที่ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค เพื่อสร้างความน่าอยู่ ขณะที่ภาคเอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เชิงพาณิชย์ เพื่อให้เกิดการสร้างงาน ดึงดูดการใช้งาน และสร้างรายได้ภาษีหมุนเวียนกลับสู่รัฐเพื่อนำไปพัฒนาเมืองต่อ สำหรับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นบริษัทแม่จากประเทศสิงคโปร์ที่มีมูลค่าสินทรัพย์รวมกว่า 40,000 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ มีการลงทุนกว่า 20 ประเทศทั่วโลก ในประเทศไทยได้ดำเนินธุรกิจทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย, โครงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ หนึ่งในโครงการสำคัญคือ "วัน แบงค็อก" (One Bangkok) ซึ่งได้รับการออกแบบภายใต้สัดส่วนพื้นที่เช่าที่หลากหลาย ทั้งอาคารสำนักงาน เกรด A จำนวน 5 อาคาร พื้นที่เช่ารวมประมาณ 500,000 ตารางเมตร คิดเป็นมากกว่า 50% ของโครงการ,พื้นที่รีเทล พื้นที่เช่ารวมประมาณ 190,000 ตารางเมตร ประมาณ 20% ของโครงการ,ที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโดฯ Leasehold จำนวน 3 โครงการ และโรงแรมรวม 5 แห่ง อาทิ The Ritz-Carlton Bangkok, Andaz และ Fraser Suites / Fraser Residence โดยโครงการวัน แบงค็อก ได้นำแนวคิด Cross Synergy มาใช้เพื่อดึงผู้ใช้ประโยชน์ข้ามกลุ่ม มีการจัดสรรพื้นที่เปิดโล่งและพื้นที่สีเขียวมากกว่า 50% ของโครงการ ซึ่งผลสำรวจพบว่า ผู้เช่าอาคารสำนักงานมีความพึงพอใจสูงถึง 90% ต่อพื้นที่ Outdoor และภูมิทัศน์ นอกจากนี้ยังการันตีด้วยมาตรฐานเทคโนโลยี WiredScore และ SmartScore ระดับ Double Platinum พร้อมระบบการเดินทางเชื่อมต่ออัจฉริยะ (One Bangkok Mobility) ทั้งอุโมงค์เชื่อม MRT สถานีลุมพินี ทางเชื่อมทางด่วน และบริการ Shuttle Bus โดยการเปิดตัวของโครงการ วัน แบงค็อก ไม่เพียงยกระดับย่านพระราม 4 ให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ แต่ยังกระตุ้นการแข่งขันในตลาดออฟฟิศ เกิดปรากฏการณ์ Flight to Quality ที่ส่งผลให้อาคารสำนักงานเก่าต้องเร่งปรับปรุงและเพิ่มบริการใหม่ๆ ด้วยการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกๆ 1 บาท สามารถหมุนเวียนสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจกลับมาได้ประมาณ 3 เท่า ทั้งนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ตั้ง 3 ดัชนีหลักในการวัดความสำเร็จของโครงการ คือ การสร้างผลตอบแทนทางการเงินตามเป้าหมาย การกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่น สร้างงานและสนับสนุนผู้ประกอบการ SME และการสร้างพื้นที่สาธารณะที่ยกระดับคุณภาพชีวิตและความสุขของผู้เข้าใช้งาน การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเมืองในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ขยายขอบเขตความเจริญและเปลี่ยนทำเลชานเมืองให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ แต่ยังบีบให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และนโยบายภาครัฐต้องปรับตัว ทั้งการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คน การจัดระเบียบชุมชน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตยุคใหม่ ชี้ให้เห็นว่ากรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นเพียงแค่เมืองที่ขยายขนาดขึ้น แต่กำลังยกระดับไปสู่การเป็นมหานครที่พร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง และเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต

เจาะลึก ผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ ปรับสีเพิ่ม FAR เปลี่ยนทิศทางลงทุนอสังหาฯ ดันเมืองสู่ยุค Beyond the City

efinAI

efinAI

แท็กที่เกี่ยวข้อง

Reported by

ชุติมา มุสิกะเจริญ

ล่าสุด

กลุ่มธุรกิจสำรวจและผลิตปิโตรเลียม ของ UAC คว้ารางวัล EIA Monitoring Awards 2026 ระดับดีเด่น

พาณิชย์ เผยส่งออกเดือนส.ค. โต 24.3% - 8 เดือนแตะ 18.9% นิวไฮต่อเนื่อง แย้มทั้งปีมีลุ้นทะลุ 15%

ซีพี แอ็กซ์ตร้า เดินหน้าหนุนร้านโชห่วยไทย จัด “แม็คโคร โชห่วย โชว์โปร ออนทัวร์ 2026” ครั้งที่ 17 บุกเชียงใหม่

กนอ.เผย มาบตาพุด เฟส 3 คืบ 33.53% ดัน Smart Park พร้อมรับผู้ประกอบการ-เร่งดึง FDI เข้า EEC

ยอดนิยม

สรุปข่าวเด่น สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย ประจำวันที่ 25 กันยายน 2569

ดาวโจนส์ปิดลบ 161 จุด น้ำมันพุ่ง-บอนด์ยีลด์ทะยาน,จับตาตะวันออกกลาง

สรุปข่าวต่างประเทศ ประจำวันศุกร์ที่ 25 กันยายน 2569

สรุปหุ้นเด่นทางเทคนิค (25/09/69)

น้ำมันโลกปิดพุ่งกว่า 3% หลังฮูตีโจมตีซาอุฯ,จับตาเจรจาสหรัฐฯ-อิหร่านรอบใหม่

efinAI