SCB EIC ประเมินปี 68 ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่ามีแนวโน้มเติบโต 10.2%YOY มาอยู่ที่ 5.03 ล้านตร.ม. ส่วนปี 69 คาดโต 4.7%   มาอยู่ที่ 5.26 ล้านตร.ม. รับดีมานด์พุ่ง ตาม E-commerce และ การนำเข้า ส่งออกมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง ส่วนอัตราการปล่อยเช่ายังทรงตัว 

นางสาวกีรติญา ครองแก้ว นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ(SCB EIC) เผยแพร่บทวิเคราะห์ว่า ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง 10.2%YOY มาอยู่ที่ราว 5.03 ล้านตารางเมตรในปี 2568 และ คาดว่าจะเติบโตในอัตราชะลอตัวลงที่ 4.7%YOY ในปี 2569 มาอยู่ที่ราว 5.26 ล้านตารางเมตร โดยความต้องการใช้งานพื้นที่คลังสินค้ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก

1.การเริ่มเดินสายการผลิตของโรงงานที่กระจายฐานการผลิตมาไทยในช่วงปี 2565-2567 ทำให้เกิดความต้องการพื้นที่จัดเก็บวัตถุดิบ ชิ้นส่วนประกอบ และ สินค้าสำเร็จรูป

2.การนำเข้าและส่งออกของไทยในปี 2568 ที่คาดว่าเติบโต 5.5%YOY และ 5.3%YOY ตามลำดับ แต่มีแนวโน้มหดตัวลงในปี 2569 จากผลของมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ดี การเร่งระบายสินค้าส่วนเกินของผู้ผลิตในจีนมาไทย (China Influx) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยังคงเป็นปัจจัยหนุนต่อความต้องการพื้นที่คลังสินค้าให้ยังคงขยายตัวได้

3.ตลาด E-commerce ที่ยังมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง ตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่คุ้นชินกับการซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์ และ การแข่งขันกับช่องทางออฟไลน์ด้วยการส่งสินค้าที่รวดเร็วขึ้น

สำหรับนโยบายคนละครึ่งพลัสของภาครัฐที่มีกำหนดเริ่มใช้ในช่วงปลายเดือนตุลาคมนี้จะเป็นส่วนหนึ่งที่เข้ามาช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายภาคเอกชนในช่วงปลายปี 2568 ในขณะที่ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าตามแผนของผู้ให้บริการรายเดิม และ การเข้าสู่ตลาดของผู้ให้บริการรายใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 9.9%YOY อยู่ที่ 6.22 ล้านตารางเมตร ในปี 2568 และ ขยายตัวที่ 5.3%YOY มาอยู่ที่ 6.55 ล้านตารางเมตรในปี 2569 เพื่อรองรับแนวโน้มความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ต่อเนื่องในระยะข้างหน้า

โดยส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาคลังสินค้าแบบ Built-to-Suit (รูปแบบคลังสินค้าที่ออกแบบและก่อสร้างตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่าแต่ละราย) ซึ่งทำสัญญาเช่าระยะยาวล่วงหน้าก่อนเริ่มการก่อสร้าง จึงทำให้อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้าใกล้เคียงกับปีก่อนหน้าอยู่ที่ 80.9% ในปี 2568 และ 80.4% ในปี 2569

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจคลังสินค้ายังต้องเผชิญความท้าทายสำคัญ ทั้งจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการผลิตสินค้าที่มีสัดส่วนการส่งออกไปยังสหรัฐฯ สูง เช่น กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ และ ชิ้นส่วนยานยนต์ รวมถึงสินค้าที่ถูกพิจารณาเป็นสินค้าสวมสิทธิ์ (Transshipment) ที่ส่งผ่านมายังไทยเพื่อส่งออกไปยังสหรัฐฯ และ ความผันผวนของเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลัก ซึ่งอาจทำให้ปริมาณการผลิตและการส่งออกของไทยลดลง และ ส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าทั้งการจัดเก็บวัตถุดิบ และ สินค้าสำเร็จรูปปรับตัวลดลงตามไปด้วย รวมถึงต้นทุนการพัฒนาคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาที่ดิน และ ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาคลังสินค้าต้องยกระดับการก่อสร้าง และ ระบบบริหารจัดการให้สอดคล้องกับมาตรฐานสากล

นอกจากนี้ การแข่งขันในธุรกิจคลังสินค้ายังมีแนวโน้มเข้มข้นขึ้น จากการขยายพื้นที่คลังสินค้าของผู้ให้บริการรายเดิม และ การเข้าสู่ตลาดของผู้เล่นรายใหม่ ทำให้นอกจากทำเลที่ตั้งของคลังสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดแล้ว การสร้างความแตกต่างผ่านการนำเสนอบริการที่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มจะสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้ เช่น

1.การให้บริการเสริมที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความต้องการ ซึ่งผู้เช่าสามารถเลือกใช้บริการที่มีอยู่หลากหลายได้ตามต้องการ เช่น การตรวจสอบคุณภาพสินค้า และการตรวจสอบสต็อกสินค้าแบบเรียลไทม์

2.การลงทุนในเทคโนโลยีและการให้บริการระบบอัตโนมัติที่ช่วยลดต้นทุน และ เพิ่มความแม่นยำและความรวดเร็วในการดำเนินงานให้แก่ผู้เช่าได้

3.การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มที่ต้องการความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เช่น คลังสินค้าควบคุมอุณหภูมิ และ คลังสินค้าสำหรับสินค้าอันตราย รวมถึงศูนย์กระจายสินค้าขนาดเล็กในเมือง (Micro-Fulfillment) สำหรับการจัดส่งด่วนที่มาพร้อมกับการบริการขนส่งสินค้าผ่านความร่วมมือกับผู้ให้บริการขนส่งที่มีความเชี่ยวชาญ

นอกจากนี้ การนำแนวทางพัฒนาคลังสินค้าสีเขียว (Green warehouse) ที่เน้นใช้พลังงานสะอาดและดำเนินงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาปรับใช้ จะเป็นอีกหนึ่งโอกาสที่ช่วยสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และ สามารถดึงดูดผู้เช่าคลังสินค้าที่มีนโยบายด้านความยั่งยืนที่ชัดเจน อีกทั้ง ยังเป็นโอกาสในการเติบโตได้ในระยะยาว