รอจนกว่าปัจจัยบวกจะชัดเจนขึ้นEvent
อัปเดตธุรกิจหลังประชุมนักวิเคราะห์ล่าสุดและปรับเพิ่มกำไรกับราคาเป้าหมายขึ้นใหม่

Impact
มองธุรกิจ IE เชิงบวกมากขึ้นหลังรัฐออกมาตรการ “Thailand FastPass”
รัฐบาลได้เริ่มโครงการ “Thailand FastPass” ล่าสุดเพื่อผลักดันโครงการนำร่อง 80 โครงการรวมมูลค่ากว่า 4.8 แสนลบ. ซึ่งได้รับอนุมัติแล้วช่วงปี 2566-68 แต่ยังมีอุปสรรคต่าง ๆ ด้านการจัดหาแหล่งไฟฟ้าและพลังงานสะอาด, ใบอนุญาตที่ดิน/ก่อสร้าง รวมถึงวีซ่า/ใบอนุญาตทำงาน ขณะที่ โครงการนี้จะช่วยลดขั้นตอนกระบวนการทำงานเพื่อเร่งดำเนินโครงการต่าง ๆ ให้เร็วขึ้นเพื่อหนุนอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น กลุ่มเทคโนโลยีดิจิทัล, กลุ่มเซมิคอนดักเตอร์และศูนย์ข้อมูล (data center) เป็นต้น

ปรับเพิ่มสมมติฐานยอดขาย/ยอดโอนที่ดิน IE ปี 2568F-69F
เราปรับเพิ่มยอดขายที่ดินปี 2568 ขึ้นเป็น 2 พันไร่ (ใกล้เคียงกับ guidance ของ AMATA) จากเดิมเคยคาดไว้ราว 1.500 พันไร่เป็นนัยว่ายอดขายที่ดิน 4Q68F จะขายได้กว่า +1 พันไร่และยอดโอนที่ดินปี 2568F เราประเมินที่ 1.700 พันไร่ หรือราว 570 ไร่ใน 4Q68F ส่วนปีหน้า เราปรับเพิ่มประมาณการยอดขาย/ยอดโอนที่ดินขึ้นเป็น 1.300 พันไร่จากเดิมคาดที่ +1 พันไร่ ทั้งนี้ ตัวเลขประมาณการของเรายังคงระมัดระวังเมื่อพิจารณาจากยอดขายที่รอโอนกรรมสิทธิ์ (backlog) ณ สิ้น 3Q68 มูลค่า 2.25 หมื่นลบ. ลดลงจาก 2.5 หมื่นลบ. ณ สิ้น 2Q68 สาเหตุหลักจากสภาวะตลาดเวียดนามอ่อนแอ ธุรกิจสาธารณูปโภคและบริการจึงชะลอตัว

ดังนั้นเราคงประมาณการรายได้ส่วนนี้ไว้ที่ 4.4 พันลบ. ในปี 2568F และ 4.2 พันลบ. ในปี 2569F แต่อย่างไรก็ดี เราปรับเพิ่มรายได้ค่าเช่าปี 2568F ขึ้นที่ 1 พันลบ.และปี 2569F ที่ 1.1 พันลบ.ผลจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งกว่าคาด ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) สูงราว 96% แต่เรามองธุรกิจ Non-IE ปี 2569F ของ AMATA อาจจะไม่ตื่นเต้น ในส่วนของโครงการร่วมทุน (JV) สัดส่วน 75:25 ของ AMATA กับ B.Grimm Power Solutions เพื่อพัฒนาและจำหน่ายไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ 42.5MW จากโครงการโซลาร์ลอยน้ำในนิคมฯ อมตะซิตี้ ชลบุรี จะเริ่มดำเนินการได้ในปี 2570F ในขณะที่อีกหนึ่ง JV สัดส่วน 35:75 กับ Esco Next (ในเครือ BANPU Next) เพื่อพัฒนาโครงการโซลาร์ 227MW ในเวียดนามมีกำหนดเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์ในปี 2569F

ปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2568F-69F
เมื่ออิงตามสมมติฐานยอดโอนที่ดินปี 2568F-69F ใหม่ที่สูงขึ้น เราได้ปรับเพิ่มประมาณการรายได้จากการขายที่ดิน IE ขึ้นเป็น 8.8 พันลบ. (+4% YoY) และ 7 พันลบ. (-21% YoY) ตามลำดับ ดังนั้น กำไรปี 2568F ของเราจะสูงขึ้นที่ 2.72 พันลบ. (+10% YoY) และปี 2569F ที่ 2.5 พันลบ. (-7% YoY) ขณะที่ กำไรสุทธิ 9M68 ที่ 2.1 พันลบ. (+44% YoY) คิดเป็น 78% ของประมาณการใหม่ทั้งปีของเรา

Valuation & Action
เราคงคำแนะนำ “ถือ” AMATA และปรับเพิ่มราคาเป้าหมายจากเดิม 17.00 ขึ้นใหม่เป็น 18.50 บาท อิงจาก P/E ที่ 7.5x (-2SD สำหรับธุรกิจ IE) ซึ่งใกล้เคียงกับคู่แข่งอย่าง WHA Corp (WHA.BK/WHA TB)* นอกจากนี้ เราให้ discount ราว 20% กับธุรกิจให้เช่าและสาธารณูปโภค ทั้งนี้ เรายังคงระมัดระวังต่อแนวโน้มธุรกิจ IE ซึ่งขึ้นอยู่กับกระแส FDI และการเจรจาภาษีศุลกากรระหว่างจีน-สหรัฐฯ เป็นหลัก โดยที่ ธุรกิจ Non-IE น่าจะยังคงชะลอตัวในระยะสั้น

Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโต GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ความคืบหน้าของสงครามการค้าโลกและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)

Vanida Geisler
66.2658.8888 Ext. 8857
vanidag@kgi.co.th