อัปเดตเกณฑ์ LTV ล่าสุดปี 2569 คนอยากมีบ้านและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้ หลัง ธปท. ประกาศต่ออายุมาตรการผ่อนปรนชั่วคราว ยื่นกู้ซื้อบ้าน-คอนโดได้เต็ม 100% ลากยาวไปจนถึงกลางปี 2570

ทิศทางภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ ถือว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเปราะบาง และได้รับแรงกดดันจากปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง หรือสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างและกำลังซื้อของภาคครัวเรือน

ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ไตรมาสแรกของปี 2569 ได้รับอานิสงส์อย่างมากจากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ขยับเพิ่มขึ้นถึง 11.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนว่าความต้องการซื้อบ้านของคนไทยยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพียงแต่มีการปรับเปลี่ยนระดับราคาและขนาดให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระมากขึ้น โดยหัวใจสำคัญที่เข้ามาช่วยพยุงและขับเคลื่อนตลาดสินเชื่อบ้านในปีนี้ก็คือ “การต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV” ของธนาคารแห่งประเทศไทยนั่นเอง

มาตรการ LTV คืออะไร?

LTV ย่อมาจาก Loan to Value คือ อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน พูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ “เกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ใช้กำหนดว่า ธนาคารจะสามารถปล่อยกู้ให้เราได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน” ส่วนต่างที่เหลือจากสัดส่วนนี้ก็คือจำนวน “เงินดาวน์” ที่ผู้กู้จำเป็นต้องควักกระเป๋าตัวเองจ่ายเพิ่ม

สูตรคำนวณจำง่าย ตัวอย่าง หากซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท แบงก์ปล่อยกู้ให้ 2,400,000 บาท ค่า LTV จะเท่ากับ 80% (หมายความว่าเราต้องเตรียมเงินดาวน์เองอีก 20% หรือเป็นเงิน 600,000 บาท) ดังนั้น ยิ่ง % LTV สูงเท่าไหร่ เรายิ่งจ่ายเงินดาวน์น้อยลงเท่านั้น!

ประโยชน์ของมาตรการ LTV?

เดิมที ธปท. ใช้มาตรการ LTV เพื่อมาสกัดการเก็งกำไร ไม่ให้เกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ในภาวะปัจจุบันที่ตลาดต้องการการประคับประคอง ดังนั้นการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จึงมีประโยชน์กับหลายภาคส่วน ดังนี้

• ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand): โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการขยับขยายครอบครัว ซื้อบ้านหลังที่ 2 ใกล้ที่ทำงาน หรือบ้านหรูราคาเกิน 10 ล้านบาท จากเดิมที่ต้องติดล็อกเงินดาวน์ก้อนโต 10-30% ก็สามารถยื่นกู้ได้เต็ม 100% ทำให้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องรอกลุ่มเงินก้อนนาน
• กลุ่มผู้กู้ร่วมภายในครอบครัว: เกณฑ์ล่าสุดมีการผ่อนปรนพิเศษ หากผู้กู้ร่วมไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังแรก จะได้รับการยกเว้นเสมือนว่ายังไม่เคยตีกู้ ทำให้เมื่อไปยื่นกู้ซื้อบ้านของตัวเองในอนาคต จะถูกนับเป็น “สัญญาแรก” ได้สิทธิ์กู้เต็มทันที
• ผู้ขายและผู้ประกอบการ (Developers): มาตรการนี้เปรียบเสมือนการเปิดประตูระบายสินค้า ช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ลดปัญหาอุปทานคงค้าง (Stock) ในตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี
• ระบบสถาบันการเงิน: แม้จะปล่อยกู้ได้เต็ม 100% แต่สถาบันการเงินยังคงใช้เกณฑ์การพิจารณารายได้และภาระหนี้อย่างรัดกุม ช่วยขับเคลื่อนสินเชื่อปล่อยใหม่ให้เติบโตอย่างมั่นคงโดยไม่เกิดหนี้เสีย (NPL) ที่ผิดปกติ

อัปเดตอัตราเกณฑ์ LTV ล่าสุดปี 2569

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศขยายระยะเวลามาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ออกไปอีก 1 ปี โดยจะไปสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จากเดิมที่จะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เพื่อพยุงกำลังซื้อในตลาดอย่างต่อเนื่อง โดย “ปลดล็อกให้กู้ได้เต็มเพดาน 100% ทุกสัญญา และทุกระดับราคา”

เปรียบเทียบเกณฑ์เดิมกับเกณฑ์ผ่อนคลายล่าสุดดังนี้

ราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาท

• สัญญาหลังที่ 1 กู้ได้ 100% + สินเชื่อตกแต่ง (Top-up) อีก 10% เหมือนเดิม
• สัญญาหลังที่ 2 จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 10% – 20% (กู้ได้ 80% – 90%) เป็นปลดล็อกกู้ได้เต็ม 100% (ไม่ต้องดาวน์)
• สัญญาหลังที่ 3 ขึ้นไป จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 30% (กู้ได้ 70%) เป็นปลดล็อกกู้ได้เต็ม 100% (ไม่ต้องดาวน์)

ราคาที่อยู่อาศัยเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป

• สัญญาหลังที่ 1 จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 10% (กู้ได้ 90%) เป็นปลดล็อกกู้ได้เต็ม 100% (ไม่ต้องดาวน์)
• สัญญาหลังที่ 2 จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 20% (กู้ได้ 80%) เป็นปลดล็อกกู้ได้เต็ม 100% (ไม่ต้องดาวน์)
• สัญญาหลังที่ 3 ขึ้นไป จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 30% (กู้ได้ 70%) เป็นปลดล็อกกู้ได้เต็ม 100% (ไม่ต้องดาวน์)

แม้เกณฑ์ LTV จะเปิดทางให้กู้ได้เต็มจำนวนโดยไม่ต้องพึ่งเงินดาวน์ แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการรักษาวินัยทางการเงิน ผู้กู้ควรประเมินความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือนของตนเองอย่างรอบคอบ และควรมีเงินสำรองเผื่อไว้สำหรับค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลางล่วงหน้า หรือค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันราบรื่นและมั่นคงที่สุด

ในภาวะเศรษฐกิจปี 2569 ที่ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อควบคุมตัวเลขหนี้เสีย (NPL) แม้ว่าเราจะมีอานิสงส์จากการผ่อนปรนมาตรการ LTV ปลดล็อกกู้ได้ 100% แต่ด่านสำคัญที่สุดคือ “การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (DSR)” ของตัวผู้กู้เอง

ยื่นขอสินเชื่อบ้าน ใช้เอกสารอะไรบ้าง?

กลุ่มที่ 1: มนุษย์เงินเดือน / ข้าราชการ (อนุมัติง่ายที่สุด)

• เอกสารส่วนตัว: บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี), ทะเบียนสมรส/ใบหย่า (ถ้ามี)
• เอกสารการเงิน:

1) หนังสือรับรองเงินเดือน (อายุไม่เกิน 1-3 เดือน) ระบุตำแหน่ง วันเริ่มงาน และเงินเดือนชัดเจน

2) สลิปเงินเดือน ย้อนหลัง 3 – 6 เดือน (หากมีโบนัสหรือ OT ให้แนบสลิปเดือนที่มีรายได้เหล่านั้นด้วย)

3) Statement บัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน

4) เอกสารยื่นภาษี ภ.ง.ด. 90/91 พร้อมใบเสร็จ (ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือได้ดีมาก)

กลุ่มที่ 2: ฟรีแลนซ์ / อาชีพอิสระ (เน้นพิสูจน์ที่มาของรายได้)

• เอกสารส่วนตัว: เช่นเดียวกับมนุษย์เงินเดือน
• เอกสารการเงิน:

1) Statement บัญชีธนาคาร (หลักและรอง) ย้อนหลัง 6 – 12 เดือน (แนะนำให้เดินบัญชีกับธนาคารที่จะยื่นกู้)

2) ใบหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ทุกใบที่มีในปีที่ผ่านมา (สำคัญที่สุด เพราะเป็นหลักฐานยืนยันรายได้ที่เป็นทางการ)

3) สัญญาจ้างงาน หรือประวัติการรับจ้าง (ถ้ามี)

4) พอร์ตโฟลิโอ (Portfolio) แสดงผลงาน หรือหน้าเว็บไซต์/เพจที่ใช้รับงาน

กลุ่มที่ 3: เจ้าของธุรกิจ / ผู้ประกอบการ (เน้นความมั่นคงของกิจการ)

• เอกสารส่วนตัว: เช่นเดียวกับมนุษย์เงินเดือน
• เอกสารจัดตั้งและหลักฐานกิจการ:

1) หนังสือรับรองการจดทะเบียนพาณิชย์ / หนังสือรับรองบริษัท (อายุไม่เกิน 3 เดือน) พร้อมบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5)

2) ทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (ภ.พ.20) ย้อนหลัง 6 เดือน

3) งบการเงินย้อนหลัง 1 – 3 ปี (ฉบับล่าสุด)

• เอกสารการเงิน:

1) Statement บัญชีบริษัท และบัญชีส่วนตัว ย้อนหลัง 6 – 12 เดือน

2) ใบเสร็จรับเงิน/ใบส่งสินค้า หรือสัญญาซื้อขายกับลูกค้ารายใหญ่ (เพื่อแสดงว่าธุรกิจยังมีคำสั่งซื้อต่อเนื่องปี 2569)

3) ภาพถ่ายหน้าร้าน คลังสินค้า หรือบรรยากาศการทำงาน

คำแนะนำการเตรียมตัวล่วงหน้า 3-6 เดือน

1.ล้างหนี้ระยะสั้นเพื่อเพิ่มค่า DSR (Debt Service Ratio): ธนาคารในปี 2569 เข้มงวดกับ DSR มาก โดยทั่วไปภาระหนี้รวมไม่ควรเกิน 40-60% ของรายได้ แนะนำให้ ปิดยอดบัตรเครดิตที่ผ่อน 0% หรือสินเชื่อส่วนบุคคลให้หมด ก่อนยื่นกู้ เพราะยอดผ่อนต่อเดือนเหล่านี้จะไปตัดทอนวงเงินกู้บ้านของคุณโดยตรง

2.สร้าง “เงินออมสะสม” ในบัญชี: แม้ LTV จะให้กู้ 100% แต่แบงก์จะมองว่าผู้กู้ที่มีเงินเก็บในบัญชีอย่างต่อเนื่องทุกเดือน มีความเสี่ยงต่ำกว่า แนะนำให้โอนเงินเข้าบัญชีเงินออมแยกไว้เป็นประจำทุกเดือน (ห้ามถอน) อย่างน้อย 6 เดือน เพื่อแสดงให้เห็นว่าเรามีกำลังเหลือพอที่จะผ่อนบ้านได้จริง

3.เดินบัญชี (Statement) ให้สวยและนิ่ง: สำหรับมนุษย์เงินเดือน เงินเดือนต้องเข้าตรงวัน ส่วนผู้ประกอบการหรือฟรีแลนซ์ ต้องนำเงินฝากเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ หลีกเลี่ยงการปล่อยให้บัญชีโล่งหรือมีเงินเหลือติดบัญชีต่ำกว่าเกณฑ์ในวันสิ้นเดือน

4.ตรวจเช็กเครดิตบูโร (National Credit Bureau): ตรวจสอบล่วงหน้าผ่านแอปพลิเคชันธนาคารเพื่อดูว่ามีประวัติค้างชำระ หรือมีข้อมูลผิดพลาดตรงไหนหรือไม่ ประวัติในบูโรต้องเป็น “สถานะ 10” (ปกติ) เท่านั้น

หุ้นรับอานิสงส์เกณฑ์ LTV ล่าสุด

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (Property) สถาบันการเงินประเมินว่ากลุ่มอสังหาฯ ที่เน้นแนวราบระดับกลาง-บน หรือมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าอยู่จะได้ประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีสัญญาหลังที่ 2 หรือบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทในสัดส่วนที่สูง และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายประจำที่มีอัตราการกู้ผ่านดี

บล.กรุงศรี วิเคราะห์ว่ามาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงด้านลบ (Downside Risk) ในการโอนยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ในช่วง 1 ปีข้างหน้าอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่ม Ready to move คอนโด และบ้านแนวราบราคา 5-10 ล้านบาท โดยเรียงลำดับหุ้นที่มี Backlog รอโอนในปี 2569 สูงที่สุดและได้ประโยชน์เด่นชัด ดังนี้

• AP (บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)): โดดเด่นที่สุดเนื่องจากมี Backlog รอโอนในปี 2569 สูงถึงประมาณ 2.48 หมื่นล้านบาท และมีฐานลูกค้ากลุ่มแนวราบราคา 5-10 ล้านบาทหนาแน่น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการซื้อเป็นบ้านหลังที่สองค่อนข้างมาก
• ORI (บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)): มี Backlog รอโอนในปี 2569 อยู่ที่ราว 1.5 หมื่นล้านบาท ได้อานิสงส์จากกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมโอน
• SIRI (บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)): มี Backlog รอโอนในปี 2569 อยู่ที่ราว 1.19 หมื่นล้านบาท ได้ประโยชน์ทั้งในส่วนของแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน
• SPALI (บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)): เป็นอีกหนึ่งตัวที่มีฐานลูกค้าแนวราบกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทแข็งแกร่ง และมีกำลังซื้อจากกลุ่มสัญญากู้หลังที่สองสม่ำเสมอ

หุ้นกลุ่มธนาคารพาณิชย์ (Banking) การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ไม่เพียงส่งผลดีต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ เท่านั้น แต่ยังส่งผลบวกต่อกลุ่มธนาคารพาณิชย์ที่เน้นพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ให้มีโอกาสปล่อยสินเชื่อใหม่ได้คล่องตัวขึ้น

บล.ดาโอ ประเมินทิศทางตลาดว่าการต่ออายุมาตรการ LTV อีก 1 ปี จะช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวและพยุงภาคอสังหาฯ ได้ตรงจุด และได้เลือกหุ้นในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ที่มีสัดส่วนและนโยบายเน้นการรุกตลาดสินเชื่อบ้านคุณภาพดีเข้ามาเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ได้รับประโยชน์หลัก ได้แก่

• SCB (บริษัท เอสซีบี เอกซ์ จำกัด (มหาชน) / ธนาคารไทยพาณิชย์): ได้ประโยชน์ในฐานะธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ที่มีพอร์ตสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง
• TTB (ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน)): เด่นในเรื่องการบริหารพอร์ตสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อบ้านที่มีแนวโน้มเติบโตแบบระมัดระวัง การผ่อนปรนนี้ช่วยเพิ่มโอกาสในการคัดกรองลูกค้ากลุ่มข้าราชการหรือมนุษย์เงินเดือนระดับกลางที่มีเสถียรภาพ