ราคาที่ดินญี่ปุ่นพุ่งต่อเนื่อง 5 ปี +1.5% รับท่องเที่ยวหนุน

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -16 ก.ย. 69 18:43 น. ราคาที่ดินญี่ปุ่นพุ่งปีที่ 5 ติดต่อกัน +1.5% รับแรงหนุนท่องเที่ยว-ที่อยู่อาศัย แต่ความเหลื่อมล้ำเมืองใหญ่กับภูมิภาคยังเป็นโจทย์เสี่ยงราคาที่ดินโดยเฉลี่ยทั่วประเทศญี่ปุ่นปรับตัวขึ้นต่อเนื่องเป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน โดยเพิ่มขึ้น 1.5% ในช่วง 12 เดือนจนถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 เท่ากับปีก่อนหน้า และนับเป็นการฟื้นตัวที่ดีที่สุดนับตั้งแต่ฟองสบู่เศรษฐกิจญี่ปุ่นแตกในช่วงต้นทศวรรษ 1990 แรงหนุนหลักมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่และการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่ในอีกด้านหนึ่ง ตัวเลขเฉลี่ยที่สดใสยังสะท้อนความเสี่ยงจากความเหลื่อมล้ำระหว่างเมืองใหญ่กับภูมิภาคที่กว้างขึ้นข้อมูลล่าสุดชี้ว่าแรงซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นไม่ได้กระจายตัวเท่ากันทุกพื้นที่ โดยที่ดินเพื่อการพาณิชย์เพิ่มขึ้น 2.9% จากความต้องการร้านค้าและโรงแรม ขณะที่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.0% ตามดีมานด์ในเมืองใหญ่ แนวโน้มนี้สอดคล้องกับแนวคิด Flow Follows Yield คือเม็ดเงินจะไหลไปยังสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้จริงจากค่าเช่าและธุรกิจท่องเที่ยวมากกว่าการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียวทำเลท่องเที่ยวและเมืองใหญ่ยังเป็นตัวขับหลักพื้นที่ที่ได้อานิสงส์ชัดเจนที่สุดคือย่านท่องเที่ยวและเมืองที่มีกิจกรรมเศรษฐกิจเข้มข้น โดยย่านสกีอย่างฟูราโนะและฮาคูบะมีราคาที่ดินพุ่งสูงถึง 32.0% และ 35.6% ตามลำดับ สะท้อนว่านักลงทุนให้ความสนใจกับทำเลนอกศูนย์กลางเมืองใหญ่ที่ได้รับแรงหนุนจากนักท่องเที่ยวและความต้องการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์จริงขณะเดียวกัน เมืองใหญ่นอกเขตสามนครอย่างซัปโปโระ เซนได ฮิโรชิมะ และฟุกุโอกะ เติบโตช้าลงเหลือ 4.1% จากปีก่อน และต่ำกว่าอัตราเติบโตของสามนครใหญ่เป็นครั้งแรกในรอบ 14 ปี สาเหตุสำคัญมาจากราคาที่ดินที่พุ่งเร็วในปีก่อนหน้า ประกอบกับค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบางรายชะลอการตัดสินใจหรือปรับลดขนาดโครงการลงความเหลื่อมล้ำระหว่างภูมิภาคยังเป็นความเสี่ยงแม้ภาพรวมทั้งประเทศจะดูแข็งแรง แต่การฟื้นตัวกระจุกตัวอย่างชัดเจน โดยราคาที่ดินเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้นใน 34 จังหวัด และที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเพิ่มขึ้นใน 20 จังหวัด จากทั้งหมด 47 จังหวัด เท่านั้น ซึ่งสะท้อนว่าการฟื้นตัวไม่ได้เกิดขึ้นอย่างทั่วถึง การเติบโตจึงยังพึ่งพาพื้นที่ที่มีนักท่องเที่ยวและกิจกรรมเศรษฐกิจหนาแน่นเป็นหลักในมุมของนักลงทุนไทย ข่าวนี้ไม่จำเป็นต้องตีความว่าเป็นสัญญาณให้รีบเข้าลงทุนที่ดินญี่ปุ่นทันที แต่เป็นบทเรียนสำคัญเรื่องธีมการลงทุน ธีมเมืองใหญ่และพื้นที่ท่องเที่ยวมักได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อและจำนวนนักท่องเที่ยวจริง ขณะที่พื้นที่ที่ราคาขึ้นเร็วเกินไปอาจเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนที่สูงขึ้นและทำให้การเติบโตชะลอในภายหลังหากมองกลับมาที่อสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพนี้คล้ายกับทำเลใจกลางเมืองหรือหัวเมืองท่องเที่ยวหลักที่ยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง ขณะที่ต่างจังหวัดบางพื้นที่อาจยังไม่ฟื้นตัวพร้อมกัน ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจึงต้องบริหารต้นทุนวัสดุและแรงงานอย่างรัดกุม เพราะต้นทุนเป็นตัวแปรสำคัญที่อาจเบรกการลงทุนได้ แม้ดีมานด์ปลายทางจะยังมีอยู่ก็ตามสำหรับนักลงทุนในหุ้นกลุ่มรับเหมา ค้าปลีก หรือท่องเที่ยว ข้อมูลจากญี่ปุ่นช่วยย้ำว่า การฟื้นตัวของราคาที่ดินและกิจกรรมเศรษฐกิจสามารถส่งผ่านมายังตลาดทุนได้ผ่านเม็ดเงินนักท่องเที่ยวต่างชาติและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องยังเป็นสัญญาณบวกต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT ที่มีสินทรัพย์ในญี่ปุ่น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานและอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในเมืองใหญ่อย่างไรก็ดี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังอ่อนไหวต่อต้นทุนทางการเงิน หากอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนทิศทางหรือจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอลง ความผันผวนของราคาที่ดินในพื้นที่ที่ปรับขึ้นเร็วจะยิ่งสูงขึ้น ดังนั้นการจัดพอร์ตแบบหลายสินทรัพย์จึงควรมีสินทรัพย์ปลอดภัยอย่างทองคำหรือ bonds ร่วมด้วย เพื่อลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในธีมใดธีมหนึ่งมากเกินไปราคาที่ดินญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นต่อเนื่องปีที่ 5 ที่ 1.5%ที่ดินเชิงพาณิชย์โต 2.9% ส่วนที่อยู่อาศัยโต 1.0%ฟูราโนะและฮาคูบะทำผลงานโดดเด่น โต 32.0% และ 35.6%การฟื้นตัวยังอิงเมืองใหญ่และพื้นที่ท่องเที่ยวมากกว่าภูมิภาคอื่น

ราคาที่ดินญี่ปุ่นพุ่งต่อเนื่อง 5 ปี +1.5% รับท่องเที่ยวหนุน

efinAI

efinAI

Related Topics

Reported by

efin Reporter

Latest

OpenAI จับตาลงทุน Data Center แคนาดา ดึงเงินทุน AI

ต้นทุนสงครามอิหร่านดันเงินเฟ้อ กระทบหุ้นโลก-ทองคำ

เรอโนต์-จีลี่ลงทุนบราซิล 2 พันล้านเรียล รุก EV

ByteDance อัปเกรด Feishu ฝัง AI Agent ชิงตลาดองค์กร