นิวซีแลนด์เข้าสู่ยุคบ้านโตช้า ผลตอบแทนเหลือ 3-5%

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -15 ต.ค. 69 17:47 น. รายงานชี้ตลาดที่อยู่อาศัยนิวซีแลนด์เข้าสู่ยุค ‘ราคาโตช้า’ ผลตอบแทนระยะยาวอาจลดเหลือ 3-5% ต่อปีรายงานใหม่จาก Cotality สะท้อนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนิวซีแลนด์ กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคที่ราคาบ้านเติบโตช้าลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยปัจจัยสำคัญมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น แรงจูงใจของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง และกฎเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผลตอบแทนระยะยาวของบ้านอาจลดลงสู่ระดับ 3-5% ต่อปี จากที่เคยอยู่แถว 6-7% ต่อปี ในอดีตข้อมูลของ Cotality ระบุว่า ค่าเฉลี่ยการเปลี่ยนแปลงราคาอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 10 ปีแบบ rolling 10-year annual average ชะลอลงเหลือ 3.2% ในเดือนกันยายน จาก 4.5% ในปี 2025 ขณะที่ราคาบ้านโดยรวมยังอยู่ในระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนมกราคม 2021 สะท้อนว่าโมเมนตัมของตลาดไม่ได้แข็งแกร่งเหมือนช่วงหลายปีก่อน และแนวโน้มขาลงรอบนี้อาจยืดเยื้อเป็นเวลานาน เนื่องจากเศรษฐกิจที่อ่อนแรงและค่าครองชีพที่สูงขึ้นกดดันกำลังซื้อของครัวเรือนอุปทานที่เพิ่มขึ้นและกฎเกณฑ์ใหม่กดดันราคาบ้านKelvin Davidson หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ของ Cotality ชี้ว่า ตลาดกำลังตั้งคำถามใหม่ว่า สมมติฐานเดิมที่มองว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเติบโตใกล้เคียงกับทศวรรษก่อนหน้านั้นยังใช้ได้อยู่หรือไม่ ปัจจัยที่ทำให้ราคาบ้านโตช้าลง ได้แก่ การผ่อนคลายข้อจำกัดการใช้ที่ดิน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยความหนาแน่นปานกลางในเมืองใหญ่ รวมถึงแรงกดดันจากนโยบายภาษีที่อาจเข้มงวดขึ้น หากมีการผลักดัน ภาษีกำไรจากการขายทุน ให้ครอบคลุมมากขึ้นนอกจากนี้ ธนาคารยังใช้นโยบายปล่อยสินเชื่อที่เข้มขึ้นผ่าน อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ หรือ debt-to-income ratio ซึ่งจำกัดวงเงินกู้ของผู้ซื้อบ้าน ส่งผลให้แรงซื้อในตลาดอ่อนลง ขณะที่ผู้ซื้อจำนวนมากชะลอการตัดสินใจเพราะกังวลต่อเศรษฐกิจและรายได้ครัวเรือนที่ไม่ฟื้นตัวเต็มที่ตลาดอสังหาฯ นิวซีแลนด์อาจเป็นภาพสะท้อนของประเทศพัฒนาแล้วรายงานฉบับนี้ไม่ได้มีความหมายเฉพาะกับนิวซีแลนด์เท่านั้น แต่ยังสะท้อนแนวโน้มเชิงโครงสร้างของ ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศพัฒนาแล้ว หลายแห่งด้วยเช่นกัน เพราะยุคที่ราคาบ้านเติบโตเร็วและให้ผลตอบแทนสูงอาจกำลังถูกท้าทายด้วยปัจจัยด้านอุปทาน ภาษี และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าเดิม หากแนวโน้มนี้เกิดขึ้นในวงกว้าง ความกดดันต่อเงินเฟ้อจากค่าที่อยู่อาศัยอาจลดลง และเปิดทางให้ธนาคารกลางหลายประเทศมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยในมุมของตลาดการเงิน การที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงอาจส่งผลทางอ้อมต่อ ตลาดตราสารหนี้ และ bond yield เพราะราคาพันธบัตรมีโอกาสปรับสูงขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ขณะเดียวกัน นักลงทุนที่ถือสินทรัพย์ทางเลือกอย่างทองคำก็อาจได้รับอานิสงส์จากต้นทุนค่าเสียโอกาสที่ลดลง เนื่องจากการถือทองคำไม่ให้ดอกเบี้ย แต่จะน่าสนใจมากขึ้นเมื่อผลตอบแทนจากสินทรัพย์เสี่ยงลดลงผลกระทบต่อ REITs หุ้นอสังหาฯ และนักลงทุนไทยสำหรับนักลงทุนที่ถือหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หรือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ในต่างประเทศ รายงานนี้เป็นสัญญาณให้ประเมินสมมติฐานการเติบโตของค่าเช่าและราคาทรัพย์สินใหม่ เพราะหากตลาดเข้าสู่ยุคที่ราคาบ้านโตเพียง 3-5% ต่อปี ตัวคูณมูลค่า (valuation multiple) ของสินทรัพย์ประเภทนี้อาจถูกปรับลดลงได้ในส่วนของนักลงทุนไทย สาระสำคัญคือแนวคิดที่ว่า โครงสร้างผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์อาจเปลี่ยนไปอย่างถาวร ไม่ใช่เพียงภาวะตลาดขาลงชั่วคราว มาตรการอย่างการผ่อนคลายผังเมือง การจัดเก็บภาษีกำไรจากการขาย และการจำกัด debt-to-income ratio ล้วนเป็นนโยบายที่หลายประเทศ รวมถึงไทย เคยหยิบยกขึ้นมาพิจารณา หากแนวทางเหล่านี้ถูกนำมาใช้จริง ความสามารถในการทำกำไรของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจเผชิญแรงกดดันจากทั้งต้นทุนที่ดินและกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างไรก็ดี หากราคาบ้านเติบโตสอดคล้องกับรายได้มากขึ้น ก็อาจช่วยลดความเสี่ยงฟองสบู่และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพกว่าเดิมในระยะยาว นักลงทุนใน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ใน SET จึงควรติดตามทั้งนโยบายภาครัฐ มาตรการสินเชื่อ และแผนเปิดโครงการใหม่ของบริษัทจดทะเบียนอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าธุรกิจแต่ละแห่งพร้อมรับมือกับยุคที่ราคาบ้านโตช้าหรือไม่มุมมองการจัดพอร์ตในโลกที่ผลตอบแทนลดลงเมื่อสินทรัพย์ที่เคยถูกมองว่าเป็นเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งระยะยาวอย่างอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนลดลง การจัดพอร์ตแบบ Multi-Asset จึงมีความสำคัญมากขึ้น นักลงทุนควรกระจายความเสี่ยงไปยังสินทรัพย์ที่ให้กระแสเงินสดสม่ำเสมอ เช่น กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ หุ้นปันผลสูง ซึ่งอาจได้รับอานิสงส์จากสภาพคล่องส่วนเกินในระบบการเงินโลกขณะเดียวกัน หากอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำเพราะเงินเฟ้อชะลอ สินทรัพย์อย่างพันธบัตรและทองคำอาจกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้นจากนักลงทุนที่ต้องการลดความผันผวนของพอร์ต สาระจากรายงานนี้จึงไม่ได้มีเพียงเรื่องของตลาดบ้านในนิวซีแลนด์ แต่ยังเป็นเครื่องเตือนว่า ทุกสินทรัพย์มีความเสี่ยง และสมมติฐานผลตอบแทนในอดีตอาจไม่สามารถใช้กับอนาคตได้โดยตรงท้ายที่สุด รายงานของ Cotality ชี้ชัดว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อหวังการเติบโตของราคาแบบทศวรรษก่อนอาจไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป นักลงทุนไทยจึงควรติดตามสัญญาณจากทั้งนโยบายรัฐ ภาวะดอกเบี้ย และแนวโน้มอุปทานในประเทศอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับโลกที่ผลตอบแทนจากการถือครองสินทรัพย์โดยรวมอาจลดลงในระยะยาว

นิวซีแลนด์เข้าสู่ยุคบ้านโตช้า ผลตอบแทนเหลือ 3-5%

efinAI

efinAI

แท็กที่เกี่ยวข้อง

Reported by

efin Reporter

ล่าสุด