ตลาดอาคารสนง.ฮ่องกงฟื้นแบบ K-shaped กลุ่มพรีเมียมแกร่ง ตลาดรองยังซบ

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -24 ก.ค. 69 16:35 น. ตลาดอาคารสำนักงานฮ่องกงกำลังฟื้นตัว แต่แรงซื้อและดีมานด์จริงกระจุกตัวอยู่ในอาคารระดับพรีเมียมย่าน Central ขณะที่ทำเลรองยังฟื้นช้า สะท้อนว่ากระแสเงินทุนและกิจกรรมของผู้เล่นการเงินกำลังไหลกลับเข้าสู่สินทรัพย์คุณภาพสูงก่อนเป็นอันดับแรก มากกว่าจะกระจายไปทั้งตลาดอย่างทั่วถึง ข้อมูลล่าสุดจาก JLL ชี้ว่าอัตราว่างของออฟฟิศเกรด A ใน Central ลดลงเหลือ 8.8% ในครึ่งแรกของปี 2026 ต่ำสุดในรอบมากกว่าสามปี ขณะที่ทั้งเมืองยังมีอัตราว่างสูงถึง 13.1% ซึ่งสะท้อนภาวะอุปทานล้นจากอาคารใหม่ที่ทยอยเสร็จเพิ่มเข้ามา ความแตกต่างระหว่างย่านหลักกับตลาดโดยรวมจึงชัดเจนทั้งในด้านการปล่อยเช่าและอำนาจต่อรองของเจ้าของอาคาร ดีมานด์กระจุกตัวในอาคารพรีเมียม กรณีของ Jason Yao จาก Ardian เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน บริษัทเพิ่งเปิดออฟฟิศที่ Two IFC เมื่อปีที่แล้วเพื่อรองรับกิจกรรมลงทุนที่เพิ่มขึ้น และกำลังวางแผนขยายทีมจาก 15 คน เป็น 20 คน ภายในปีหน้า แต่พื้นที่เพิ่มเติมในอาคารกลับหาได้ยาก เพราะถูกจับจองไปแล้วโดยผู้เช่าอย่าง Qube Research and Technologies ซึ่งเช่าหกชั้นใน Two IFC เมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ข้อตกลงดังกล่าวเกิดขึ้นหลัง UBS ย้ายสำนักงานใหญ่ฝั่งฮ่องกงไปอีกฟากของอ่าววิกตอเรีย การเคลื่อนไหวนี้สะท้อนแนวโน้มสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกง คือบริษัทการเงินและกองทุนต่าง ๆ ยอมจ่ายเพื่อเข้าไปอยู่ในอาคารที่มีคุณภาพสูง ทำเลดี และมีภาพลักษณ์รองรับการขยายธุรกิจในระยะยาว มากกว่าการเลือกพื้นที่ที่ถูกกว่าแต่มีความเสี่ยงสูงกว่า ค่าเช่า Central นำตลาดอย่างชัดเจน ด้านค่าเช่า Central กลับมาเป็นผู้นำอย่างเด่นชัด ค่าเช่าออฟฟิศเกรดบนสุดในย่านนี้เพิ่มขึ้น 7.3% ในครึ่งแรกของปี ซึ่งเป็นการปรับขึ้นแรงที่สุดในรอบ 15 ปี ขณะที่ทั้งตลาด Grade A เพิ่มขึ้นเพียง 3.2% ส่วนค่าเช่าที่ One IFC และ Two IFC เพิ่มขึ้นมากกว่า 20% JLL คาดว่าค่าเช่าออฟฟิศ Grade A ใน Central จะขยับขึ้นอีก 10%-15% ในปีนี้ หากเป็นจริง จะยิ่งตอกย้ำว่าสินทรัพย์คุณภาพสูงยังมีอำนาจตั้งราคาที่เหนือกว่าตลาด ในเชิงโครงสร้างตลาด ครึ่งแรกของปีนี้ดีลตั้งสำนักงานใหม่คิดเป็นเกือบ หนึ่งในสาม ของธุรกรรมเช่าในตลาด Grade A ขณะที่ดีลที่เกี่ยวกับการย้ายสำนักงานมีสัดส่วน 36.4% ของธุรกรรมในไตรมาส 2 เพิ่มจาก 25.5% ในไตรมาสก่อนหน้า ตัวเลขเหล่านี้ชี้ว่าความต้องการพื้นที่คุณภาพสูงกำลังไหลไปยังจุดที่มีความเชื่อมั่นมากที่สุด ผู้เช่าต่างชาติหนุน prime district ฝั่งผู้เช่ารายใหญ่จากตะวันออกกลางและเอเชียเริ่มมีบทบาทมากขึ้น First Abu Dhabi Bank เช่าพื้นที่ที่ Cheung Kong Center II และเกือบเพิ่มขนาดการถือครองในฮ่องกงเป็นสองเท่า ขณะที่ Mashreq Bank ประกาศแผนย้ายสำนักงานฮ่องกงมายัง Central ส่วนกองทุนเฮดจ์ฟันด์จากสิงคโปร์อย่าง FengHe ก็เตรียมเปิดสำนักงานที่ Two IFC การย้ายเข้ามาของสถาบันการเงินเหล่านี้ช่วยหนุนความต้องการในย่าน prime district อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อพิจารณาในระดับย่อย JLL ระบุว่าค่าเช่าในอาคาร Central กลุ่ม Grade A1 เพิ่มขึ้นแล้ว 13.4% นับตั้งแต่ต้นปี เทียบกับ Grade A2 ที่เพิ่ม 5.6% และ Grade A3 ที่เพิ่มเพียง 1.4% ภาพนี้สะท้อนโครงสร้างแบบ K-shaped คือส่วนบนฟื้นแรง ส่วนที่เหลือฟื้นช้ากว่าและยังไม่กลับสู่ภาวะสมดุล ตลาดรองยังถูกกดดันจากอุปทานล้น นอกย่าน Central แนวโน้มยังอ่อนกว่า นักวิเคราะห์คาดว่าค่าเช่าในพื้นที่อย่าง Hong Kong East และ Kowloon East จะยังถูกกดดัน เพราะผู้เช่ายังคงย้ายเข้าอาคารคุณภาพสูงในย่านธุรกิจหลัก ขณะเดียวกันปัญหาอุปทานล้นก็เริ่มกระทบเจ้าของอาคารและผู้พัฒนาโครงการอย่างชัดเจน โดยที่ปรึกษาด้านการปรับโครงสร้างหนี้ระบุว่าผู้พัฒนารายเล็กยังเผชิญความยากลำบากในการรีไฟแนนซ์ เพราะธนาคารลดการเปิดรับความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และหลีกเลี่ยงทรัพย์สินคุณภาพต่ำ สำหรับนักลงทุนสาย Asset Allocation ข่าวนี้ให้ภาพสำคัญสองชั้น ชั้นแรกคือสินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลแกนกลางยังมี pricing power หรืออำนาจตั้งราคาเหนือกว่า ขณะที่สินทรัพย์รองยังเสี่ยงต่อแรงกดดันด้านค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์ ชั้นที่สองคือเมื่อดอกเบี้ยและสภาพคล่องเริ่มเอื้อให้เกิดการย้ายสำนักงานและดีลลงทุนมากขึ้น เม็ดเงินมักไหลไปยังสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงก่อน ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด Flow Follows Yield คือเงินจะไหลเข้าหาที่ตอบโจทย์ผลตอบแทนและความมั่นใจได้ดีกว่า มุมมองต่อผู้ลงทุนไทย ในมุมตลาดโลก การฟื้นของสำนักงานระดับพรีเมียมในฮ่องกงสะท้อนความเชื่อมั่นที่เริ่มกลับมาในธุรกิจการเงินเอเชีย โดยเฉพาะเมื่ออานิสงส์มาจากการกลับมาของ IPO และเงินทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ แต่ความแตกต่างระหว่าง Central กับพื้นที่อื่นก็เตือนว่าภาพเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นเท่ากันทั้งหมด นักลงทุนในหุ้นและกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรมองว่า theme นี้ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบกว้าง แต่เป็นการเลือกข้างของเงินทุนอย่างชัดเจน สำหรับนักลงทุนไทย ผลกระทบทางอ้อมอาจสะท้อนผ่านหุ้นที่เกี่ยวข้องกับการเงิน อสังหาริมทรัพย์ และบริษัทที่มีรายได้จากฮ่องกงหรือภูมิภาคจีนมากกว่าหุ้นอสังหาฯ ทั่วไปในวงกว้าง หากกระแสการย้ายสำนักงานและกิจกรรมลงทุนในฮ่องกงต่อเนื่อง จะช่วยหนุนดีมานด์ของบริการการเงิน ที่ปรึกษา และผู้ให้บริการเชิงพาณิชย์ในย่าน prime district แต่หุ้นหรือสินทรัพย์ที่พึ่งพาตลาดรองอาจยังต้องเผชิญแรงกดดันจากอัตราว่างที่สูง Central ฟื้นแรงกว่าตลาดรวมอย่างชัดเจน ค่าเช่า ในอาคารพรีเมียมปรับขึ้นแรงที่สุดในรอบ 15 ปี ตลาดรอง ยังเผชิญอุปทานล้นและแรงกดดันด้านรีไฟแนนซ์ เงินทุน ไหลเข้าสินทรัพย์คุณภาพสูงก่อนเป็นอันดับแรก ในฝั่งสินทรัพย์ทางเลือก ทองคำและพันธบัตรยังควรถูกมองเป็นตัวกระจายความเสี่ยง ไม่ใช่สินทรัพย์ที่ต้องเร่งลดเพียงเพราะมีสัญญาณฟื้นในบางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง ถ้าการฟื้นตัวของสำนักงานนำไปสู่ความเชื่อมั่นที่ดีขึ้นในตลาดการเงิน จะช่วยสนับสนุนสินทรัพย์เสี่ยงบางประเภท แต่ความเหลื่อมล้ำของตลาดและภาวะ oversupply ยังหมายความว่าความผันผวนในสินทรัพย์อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ยังไม่หมดไปง่าย ๆ

ตลาดอาคารสนง.ฮ่องกงฟื้นแบบ K-shaped กลุ่มพรีเมียมแกร่ง ตลาดรองยังซบ

efinAI

efinAI

แท็กที่เกี่ยวข้อง

Reported by

efin Reporter

ล่าสุด

35 ปี DELTA ในตลาดหุ้นไทย กับผลตอบแทนราคาสูงสุด 495 เด้ง !

ประกาศสำคัญจาก Maxbit

ก.ล.ต. กล่าวโทษ `สุภาพร พิมพงษ์` ปมส่งข้อมูลเท็จ จ่อเข้าสู่กระบวนการคดีอาญา

ภาวะตลาดหุ้นสิงคโปร์ : ดัชนี สเตรทไทม์ (^STI) — 24 ก.ค. 2569

ยอดนิยม

สรุปหุ้นเด่นทางพื้นฐาน (24/07/69)

สรุปข่าวต่างประเทศ ประจำวันศุกร์ที่ 24 กรกฎาคม 2569

สรุปหุ้นเด่นทางเทคนิค (24/07/69)

ดาวโจนส์ปิดร่วง 506 จุด หวั่นบิ๊กเทคฯ เพิ่มงบลงทุน AI-น้ำมันโลกพุ่งแตะ 100 ดอลล์

“ทรัมป์” คืนชีพกำแพงภาษี 60 คู่ค้า อ้างสกัดแรงงานบังคับ ไทยโดน 12.5%

ที่เกี่ยวข้อง

สหรัฐคว่ำบาตร CEIBA กดดันอสังหาฯ คิวบา