ภายใต้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังฟื้นตัวช้า กำลังซื้อผู้บริโภคเปราะบาง และต้นทุนการเงินที่ยังทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มปรับเกมธุรกิจครั้งใหญ่ เปลี่ยนจากโมเดลเดิมที่เน้น “ยอดพรีเซล” บ้านและคอนโด มาสู่การบริหารสินทรัพย์เชิงรุกเพื่อสร้าง Cash Flow และเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน

เทรนด์สำคัญในปี 2569 จะได้เห็นการขายทรัพย์สินที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก (Non-core assets), การเปิดรับพันธมิตรร่วมทุน (Joint Venture), และการเปลี่ยน Asset ให้เป็นรายได้ประจำ (Recurring Income) ซึ่งสะท้อนค่านิยมใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า “ในยุควิกฤต เงินสดสำคัญกว่ายอดขาย”

A ปลดล็อกข้อจำกัด ตัดขายหุ้น “ดำริ เรสซิเดนซ์” เติมกระแสเงินสด

บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ A เตรียมเสนอผู้ถือหุ้นอนุมัติขายหุ้น บริษัท ดำริ เรสซิเดนซ์ จำกัด ในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 51% คิดเป็นมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1,353.8 ล้านบาท

เป้าหมายเพื่อดึงพันธมิตรระดับบิ๊กเข้าร่วมพัฒนาโครงการ “สนธิยา ราชดำริ” บนทำเล Rare Item ใจกลางเมือง นำเงินสดมาเสริมสภาพคล่องเพื่อพัฒนาโครงการต่อ และรองรับการดำเนินธุรกิจในอนาคต

ดีลนี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการเลือก “ปลดล็อกมูลค่า” (Value Unlocking) แทนการถือครองไว้เฉยๆ ท่ามกลางความเสี่ยง

PSH ปรับพอร์ตหมื่นล้าน มุ่งเป้า Recurring Income

บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH รุกหนักด้วยกลยุทธ์ Asset-Optimized, Recurring-Built บริหารพอร์ตที่ดินและทรัพย์สินมูลค่ากว่า 13,000 ล้านบาท

โครงการ “โอเมก้า บางนา โลจิสติกส์ แคมปัส” เป็นเรื่องธง มุ่งนำสินทรัพย์ที่ยังไม่สร้างผลตอบแทนมาต่อยอด เพื่อเพิ่มรายได้ประจำให้แตะ 10% ภายใน 3 ปี คาดเริ่มรับรู้รายได้ไตรมาส 3/69

เสริมด้วยกลยุทธ์ เร่งปิดโครงการเก่า (Inventory) กว่า 22 แห่ง สะท้อนแนวคิดใหม่ที่เน้น “ถือเงินสด มากกว่าถือของค้างสต๊อก”

SIRI ใช้สูตร JV บริหารความเสี่ยง-เบาตัวลงทุน

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เลือกใช้โมเดลร่วมทุน (Joint Venture) เป็นเครื่องมือหลัก ล่าสุดขายหุ้น บริษัท อณิมา จำกัด 45% (มูลค่า 22.5 ล้านบาท) ให้กับพันธมิตรยักษ์ใหญ่ “มิตซุย ฟุโดซัง” ภายหลังดีล จะเปลี่ยนเป็นบริษัทร่วมทุน โดย SIRI ถือหุ้น 55% และพันธมิตรถือ 45% ช่วยลดภาระลงทุนเองทั้งหมด แบ่งความเสี่ยง และเพิ่มความคล่องตัวทางการเงิน

กลยุทธ์ JV กำลังกลายเป็นเครื่องมือสำคัญของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในการขยายธุรกิจโดยใช้เงินลงทุนน้อยลง

PF ขายสินทรัพย์พยุงเสถียรภาพการเงิน

บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เร่งแผนขายสินทรัพย์หลายรายการพร้อมหาแหล่งทุนใหม่เพื่อลดภาระหนี้ (Deleverage)

หลังเผชิญผลขาดทุนและกระแสเงินสดตึงตัว การเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสด (Asset Monetization) จึงเป็นกลไกชี้เป็นชี้ตาย นำมาสู่เร่งแผนขายสินทรัพย์หลายรายการ ควบคู่กับการหาแหล่งเงินทุนใหม่ เพื่อลดหนี้และเพิ่มสภาพคล่อง

สะท้อนชัดว่าในภาวะตลาดเปราะบาง การเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสด คือกลไกสำคัญในการประคองธุรกิจและฟื้นเสถียรภาพการเงิน

SC ปรับสมดุลสู่ Non-Residential

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กำลังเข้าสู่ช่วงการเติบโตใหม่ด้วยการ “Rebalance” พอร์ตโฟลิโอ หลังการรีแบรนด์ครั้งใหญ่ในรอบกว่า 20 ปี รองรับการเติบโตพอร์ตธุรกิจหลากหลาย

เป้าหมาย เพิ่มสัดส่วนกำไรจากธุรกิจที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (เช่น คลังสินค้า, โรงแรม) เป็น 30% ภายในปี 2569

แม้จะปรับพอร์ตธุรกิจ แต่รายได้หลักจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ยังคงเน้นตลาดระดับบนซึ่งมีกำลังซื้อแข็งแรงกว่า เพื่อลดปัญหาหนี้ครัวเรือนที่กระทบยอดโอนในตลาดระดับล่าง

LH เน้นความชัวร์-ชะลอลงทุนใหม่

บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ใช้กลยุทธ์ “Conservative” เพื่อรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน โดยชะลอการเปิดโครงการ: ในปีที่ผ่านมาเปิดตัวลดลงถึง 70% และไม่มีการลงทุนซื้อที่ดินใหม่เพิ่ม (Zero New Land Bank) เพื่อเก็บเงินสดไว้บริหารจัดการหนี้และรอจังหวะตลาดฟื้น

Cash Cow จากธุรกิจอื่ โดยใช้ส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจในเครือ (เช่น HMPRO, LHFG) และรายได้จากค่าเช่าโรงแรมในไทยและสหรัฐฯ เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด

วิคราะห์แนวโน้มระยะข้างหน้า

ปรากฏการณ์ “Asset-Light & Cash-Rich” จะไม่ใช่แค่เทรนด์ชั่วคราว แต่จะเป็นบรรทัดฐานใหม่ ของกลุ่มอสังหาฯ ไทย ดังนี้

1. เราจะเห็นบริษัทไทยจับมือกับยักษ์ใหญ่ต่างชาติ M&A และ JV จะหนาตาขึ้น ไม่ใช่แค่เรื่องเงินทุน แต่เพื่อ เทคโนโลยี และ ฐานลูกค้าใหม่
2. นักลงทุนจะให้ค่า (Premium) กับบริษัทที่มี Gearing Ratio (D/E) ต่ำ และมีสัดส่วน Recurring Income สูง เพราะทนทานต่อแรงกระแทกของดอกเบี้ยได้ดีกว่า
3. Land Bank จะกลายเป็นภาร บริษัทที่เคยกว้านซื้อที่ดินสะสมไว้เยอะโดยไม่พัฒนา จะเผชิญภาระภาษีและต้นทุนจม ทำให้การ “ตัดขายที่ดิน” จะมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องในปี 2569-2570

จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ขนาดของ Land Bank ไม่สำคัญอีกต่อไป แต่เป็น “ความสามารถในการหมุนเงิน (Asset Turnover)

หุ้นเด่นที่น่าจับตา คือกลุ่มที่มี D/E Ratio ต่ำ และเริ่มมีรายได้จาก Recurring Income (โรงแรม, คลังสินค้า, ออฟฟิศให้เช่า) เกิน 15-20% ของพอร์ต เพราะกลุ่มนี้จะมีเงินสดจ่ายปันผลได้สม่ำเสมอแม้จะขายบ้านไม่ได้ตามเป้า

ความเสี่ยงที่ต้องระวัง เป็นบริษัทที่มีภาระหุ้นกู้ครบกำหนดชำระสูงในปี 2569 หากแผนการขายสินทรัพย์ (Asset Monetization) ไม่เป็นไปตามเป้า อาจเกิดปัญหาสภาพคล่องตึงตัวได้