ตลาดอสังหาฯ มิดเวสต์สหรัฐฯ หมดยุคของถูก ดอกเบี้ยพุ่งฉุดตลาดบ้าน

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -12 ต.ค. 69 22:26 น. มิดเวสต์สหรัฐฯ หมดสภาพ 'แหล่งที่อยู่อาศัยราคาถูก' ดอกเบี้ยพุ่ง-ราคาบ้านทะยาน ฉุดกำลังซื้อและส่งสัญญาณถึงเฟดตลาดที่อยู่อาศัยในมิดเวสต์ของสหรัฐฯ กำลังส่งสัญญาณชัดว่า “ความถูก” ไม่ได้มีอยู่เหมือนเดิมอีกต่อไป หลังอัตราดอกเบี้ยจำนองพุ่งขึ้นเหนือ 7% และราคาบ้านยังปรับสูงต่อเนื่อง ทำให้เขตเมืองในภูมิภาคมากกว่าครึ่งจากราว 200 เขตเมือง กลายเป็นพื้นที่ที่ไม่ถือว่า affordable แล้ว สถานการณ์นี้ไม่เพียงกระทบกำลังซื้อของครัวเรือนอเมริกัน แต่ยังสะท้อนแรงกดดันต่อทิศทางดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือเฟดด้วยราคาบ้านในมิดเวสต์ไม่ถูกอย่างที่เคยเป็นหากย้อนกลับไปในปี 2020 หลายเมืองในมิดเวสต์ยังอยู่ในกลุ่มที่มีบ้านพอซื้อได้ตามดัชนีของเฟดสาขาแอตแลนตา แต่เมื่อถึงเดือนกรกฎาคม 2026 ภาพดังกล่าวเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ เมืองอย่างแคนซัสซิตี้ ชิคาโก และมิลวอกี ต่างเผชิญราคาบ้านที่ยังเดินหน้าขึ้นต่อ แม้เศรษฐกิจสหรัฐฯ โดยรวมจะยังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นข้อมูลจาก Realtor.com ระบุว่า ราคาบ้านในมิดเวสต์เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดปรับขึ้นแล้วถึง 47% สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศเล็กน้อย ขณะที่ราคาต่อตารางฟุตในเดือนกันยายนเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตรงกันข้ามกับภาพทั้งประเทศที่ลดลง 1.7% นอกจากนี้ บ้านในมิดเวสต์ยังใช้เวลาขายเฉลี่ยเพียง 48 วัน เร็วกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศที่ 61 วัน สะท้อนว่าตลาดยังร้อนแรงกว่าที่หลายคนคาดต้นทุนเงินสูง คือแรงกดดันหลักต่อเศรษฐกิจและเฟดหัวใจของเรื่องนี้คือ ต้นทุนเงิน เมื่ออัตราจำนองขยับเกิน 7% และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ หรือ Treasury yields ปรับขึ้นไปแตะ 5% นักลงทุนและผู้กู้ซื้อบ้านย่อมเผชิญต้นทุนที่สูงขึ้นพร้อมกัน ภาพดังกล่าวทำให้สินทรัพย์เสี่ยงทั่วโลกถูกประเมินมูลค่าใหม่ เพราะผู้ลงทุนมีทางเลือกถือสินทรัพย์ปลอดภัยที่ให้ผลตอบแทนสูงขึ้นในเชิงเศรษฐกิจมหภาค ราคาบ้านที่ยังแข็งแรงในมิดเวสต์มีส่วนทำให้เงินเฟ้อภาคค่าครองชีพชะลอลงได้ไม่เร็วเท่าที่ตลาดหวัง นั่นหมายความว่าเฟดอาจต้องคงดอกเบี้ยในระดับสูงนานกว่าที่คาด หรือชะลอการปรับลดดอกเบี้ยออกไป ความเสี่ยงนี้จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังส่งต่อไปยังตลาดทุนโลกด้วยผลกระทบต่อหุ้นเติบโต ตลาดเกิดใหม่ และสินทรัพย์เสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสหรัฐฯ สูงเป็นเวลานาน หุ้นกลุ่มเติบโตมักถูกกดดันมากเป็นพิเศษ เพราะมูลค่าหุ้นเหล่านี้อ่อนไหวต่ออัตราคิดลดที่สูงขึ้น ขณะเดียวกัน ตลาดเกิดใหม่รวมถึงไทยอาจเผชิญแรงขายจากเงินทุนไหลกลับสหรัฐฯ เพื่อหาอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าและปลอดภัยกว่าสำหรับนักลงทุนไทย ภาพของ Treasury yield ที่สูงขึ้นอาจกดดัน ค่าเงินบาท และ ตลาดหุ้นไทย ในระยะสั้น โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อต้นทุนการเงินและกำลังซื้อ เช่น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือธุรกิจที่พึ่งพาการกู้ยืมสูง นักลงทุนที่ถือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ REITs หรือหุ้นกลุ่มธนาคาร ควรจับตาว่าต้นทุนดอกเบี้ยโลกจะส่งผ่านมายังระบบการเงินไทยมากน้อยเพียงใดอย่างไรก็ตาม ปัจจัยในประเทศยังมีความสำคัญ เช่น นโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย และอุปสงค์ภายในประเทศ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดไทยในระยะถัดไปมากพอสมควรทองคำ พันธบัตร และความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์ในภาวะที่ Treasury yield สูงขึ้น ทองคำซึ่งไม่ให้ดอกเบี้ยมักถูกกดดันจากต้นทุนค่าเสียโอกาส แต่ความไม่แน่นอนจากสงครามในอิหร่านที่ทำให้ราคาดีเซลทำสถิติสูงสุด อาจช่วยหนุนความต้องการถือทองคำในฐานะสินทรัพย์ปลอดภัยได้เช่นกัน ดังนั้น ราคาทองคำจึงยังขึ้นกับแรงต้านจากดอกเบี้ยและแรงหนุนจากความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์ในเวลาเดียวกันด้านพันธบัตร การที่ผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ ปรับขึ้นเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดสามารถเข้าซื้อได้ในระดับ yield ที่น่าสนใจมากขึ้น แต่ก็ต้องระวังความผันผวนของราคาพันธบัตร หากเฟดยังไม่รีบลดดอกเบี้ย ความเสี่ยงด้านระยะเวลาถือครองก็จะยิ่งสำคัญสรุป: โลกดอกเบี้ยสูงอาจยาวนานกว่าที่คาดมิดเวสต์ของสหรัฐฯ ไม่ได้เป็น “สวรรค์ของบ้านราคาถูก” อีกต่อไปแล้ว เมื่ออัตราจำนองสูงและราคาบ้านเติบโตเร็วกว่ารายได้ สถานการณ์นี้กำลังสะท้อนถึงต้นทุนการเงินโลกที่ยังตึงตัว และเงินเฟ้อที่อาจเหนียวแน่นกว่าที่คาด นักลงทุนไทยจึงควรใช้ข้อมูลนี้ทบทวนสัดส่วนสินทรัพย์ พร้อมเตรียมรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ ดอกเบี้ยสูงยาวนานกว่าเดิมมิดเวสต์สหรัฐฯ เผชิญราคาบ้านสูงขึ้นต่อเนื่องอัตราจำนองเหนือ 7% กดกำลังซื้อผู้ซื้อบ้านTreasury yield ที่สูงขึ้นอาจกดดันหุ้นเติบโตและตลาดเกิดใหม่นักลงทุนไทยควรติดตามเงินบาท REITs และหุ้นอ่อนไหวต่อดอกเบี้ย

ตลาดอสังหาฯ มิดเวสต์สหรัฐฯ หมดยุคของถูก ดอกเบี้ยพุ่งฉุดตลาดบ้าน

efinAI

efinAI

แท็กที่เกี่ยวข้อง

Reported by

efin Reporter

ล่าสุด

บอนด์สหรัฐจับตา CPI และถ้อยแถลงวอร์ชที่ IMF

เบลเยียมยกเลิกแถลงนโยบาย กระทบความเชื่อมั่นการคลังยุโรป