เจาะแผน “บิ๊กอสังหาฯ” พลิกเกมครั้งใหญ่! สู้ศึกกำลังซื้อฝืด

ปี 2569 ถูกนิยามว่าเป็นปีแห่งการ “เลือกข้าง” ของอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อยักษ์ใหญ่ทั้ง 11 รายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่างพากันปรับทัพครั้งใหญ่เพื่อฝ่าฟันมรสุมหนี้ครัวเรือนพุ่งและสถาบันการเงินที่เข้มงวด ท่ามกลาง ต้นทุนก่อสร้างที่ผันผวนจากความไม่แน่นอนของโลก โดยในปีนี้เราจะได้เห็นภาพการ “เปิดโครงการน้อยลง แต่เน้นคุณภาพมากขึ้น” อย่างชัดเจน

ปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

APบมจ.เอพี ไทยแลนด์ ขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้ยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING – Leading with Empathy, Growing with Discipline โดยใช้แนวคิด AP CODE เป็นกรอบการทำงานที่เริ่มจากการเข้าใจคุณภาพชีวิตของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง พร้อมสร้างมาตรฐานสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง

เดินหน้าขยายพอร์ตทุกเซ็กเมนต์ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมทั่วประเทศ ผ่านการเปิด 42 โครงการใหม่ มูลค่า 55,000 ล้านบาท เพื่อสร้างการเติบโตควบคู่กับคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกค้า

SIRIบมจ.แสนสิริ ขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้กลยุทธ์ The Strategic Move 2026 มุ่งสร้างการเติบโตอย่างมั่นคงผ่านการรุกตลาด Medium to Premium ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 80% ของพอร์ตใหม่ เพื่อตอบโจทย์กลุ่มกำลังซื้อคุณภาพ

เน้น 4 กลยุทธ์หลัก ได้แก่ การบริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การเสริมจุดแข็งด้านดีไซน์และบริการ การสร้าง New S-Curve จากธุรกิจใหม่ ขยายความร่วมมือแบบ Joint Venture เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งทางการเงิน

SPALIบมจ.ศุภาลัย ดำเนินธุรกิจภายใต้แนวคิด Driven for Tomorrow มุ่งสร้างการเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน ด้วยการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาดและเลือกทำเลที่มีศักยภาพ

อีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญคือการกระจายการลงทุนในต่างประเทศ โดยเฉพาะตลาด ออสเตรเลีย ซึ่งช่วยสร้างแหล่งรายได้ใหม่และลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดในประเทศเพียงแห่งเดียว

SCบมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ประกาศการรีแบรนด์ครั้งใหญ่ในรอบ 20 ปี ภายใต้กลยุทธ์ “Reform to Perform : พลิกเพื่อชนะ” เพื่อปรับองค์กรให้ก้าวสู่การเป็นมากกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โมเดลธุรกิจใหม่ถูกขับเคลื่อนผ่าน 3 เครื่องยนต์หลัก ได้แก่ ธุรกิจที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้ประจำ และธุรกิจใหม่ในอนาคต เช่น ดิจิทัลแพลตฟอร์มและพลังงานทางเลือก

ASWบมจ.แอสเซทไวส์ ดำเนินธุรกิจภายใต้วิสัยทัศน์ Empowering the Future โดยวางกลยุทธ์การเติบโตใน 4 มิติ ได้แก่ Product Excellence, Business Transformation, การสร้างความพึงพอใจให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ขยายธุรกิจผ่านพันธมิตร

มุ่งขยายพอร์ตสู่ทำเลท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต พร้อมสร้างรายได้ประจำจากธุรกิจใหม่ เช่น Hospitality, Health & Wellness, Entertainment และ Community Mall เพื่อเสริมความแข็งแกร่งในระยะยาว

SENAบมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้แนวคิด Focus to Lead, Efficient to Grow โดยเน้นการใช้จุดแข็งขององค์กรและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน

โฟกัสตลาด Affordable Segment พร้อมพัฒนาโซลูชันใหม่อย่าง LivNex เช่าออมบ้าน เพื่อช่วยให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ORIบมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วางกลยุทธ์ ORIGIN Portfolio Evolution 2026 เพื่อสร้างการเติบโตแบบกระจายความเสี่ยง โดยขยายธุรกิจจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยไปสู่ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องหลายด้าน

โครงสร้างธุรกิจแบ่งออกเป็น 5 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ธุรกิจบริการอสังหาฯ โรงแรม และธุรกิจโลจิสติกส์-อุตสาหกรรม เพื่อสร้างความมั่นคงและรายได้ระยะยาว

FPTบมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ใช้กลยุทธ์การเติบโตแบบระมัดระวังในตลาดที่อยู่อาศัย เนื่องจากประเมินว่าตลาดอยู่ในช่วงชะลอตัวและการปล่อยสินเชื่อยังเข้มงวด

เน้นขยายธุรกิจ อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ รวมถึงพัฒนาโครงการเมืองอุตสาหกรรมใหม่ เพื่อสร้างพอร์ตธุรกิจที่สมดุล มีรายได้ระยะยาว

LHบมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงใช้กลยุทธ์ พัฒนาโครงการคุณภาพระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ ควบคุมการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง

นอกจากธุรกิจที่อยู่อาศัย ยังเดินหน้าขยายธุรกิจ โรงแรม อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ประจำ เสริมความมั่นคงของพอร์ตธุรกิจ

Sบมจ.สิงห์ เอสเตท ดำเนินธุรกิจภายใต้แนวคิด Strong Foundation, Scaling the Future เพื่อสร้างฐานธุรกิจที่แข็งแกร่ง ขยายการเติบโตในระยะยาว

กลยุทธ์หลักคือพัฒนา 4 กลุ่มธุรกิจ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย โรงแรม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และนิคมอุตสาหกรรม พร้อมเน้นการลงทุนร่วมกับพันธมิตรในโครงการระดับพรีเมียม

PSHบมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง ดำเนินธุรกิจภายใต้กลยุทธ์ Asset-Optimized, Capital-Efficient, Well Living-Focused” โดยเน้นการบริหารสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพและควบคุมการใช้เงินทุนเพื่อเพิ่มความคล่องตัวทางการเงิน

จุดแข็งสำคัญคือการผสานธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์และเฮลท์แคร์ ผ่านเครือโรงพยาบาลวิมุต ทำให้สามารถพัฒนาแนวคิด “บ้านเพื่อสุขภาพ” ที่เชื่อมโยงการอยู่อาศัยกับการดูแลสุขภาพได้อย่างครบวงจร

5 กลยุทธ์ “ทางรอด”

ท่ามกลางความท้าทาย บรรดาดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำได้วางหมากแก้เกมผ่าน 5 ทิศทางหลัก

เน้นคุณภาพ (Quality over Quantity): เลิกเปิดหว่าน แต่เน้นทำเลศักยภาพสูงเพื่อลดความเสี่ยงสต็อกค้าง
องค์กร Lean: ลดขั้นตอนการทำงาน ใช้เทคโนโลยีคุมต้นทุนก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
ทางเลือกใหม่ (Diversification): ขยายสู่ธุรกิจโรงแรม โลจิสติกส์ และเฮลท์แคร์ เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)
นวัตกรรมการเงิน: ออกโมเดลอย่าง “LivNex” เช่าออมบ้าน เพื่อดึงกลุ่มลูกค้าที่ยังกู้ไม่ผ่าน
PropTech: นำ Smart Home และระบบดิจิทัลมาสร้างความต่างให้สินค้า แผนธุรกิจอสังหาฯ ปี 69 ใครเปิดโครงการใหม่มากสุด

จากข้อมูลแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายสำคัญ พบว่ามีการเตรียมเปิดโครงการรวมหลายสิบโครงการ มูลค่าการลงทุนรวมหลายแสนล้านบาท โดยมีรายละเอียดสำคัญดังนี้

แผนเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ปี 69

มุมมองการลงทุน กำไรจ่อฟื้นตัว 21%

บล.เคจีไอ ประเมินภาพรวมกำไรปี 69 ของกลุ่มอสังหาฯ จะฟื้นตัวเด่นถึง 21% YoY (ประมาณ 1.7 หมื่นล้านบาท) โดยมีปัจจัยหนุนจากการโอนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ และการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ของบางบริษัท

หุ้นเด่น (Top Picks): AP และ LH (แนะนำ “ซื้อ” จากความแข็งแกร่งของพอร์ตและปันผลสูง)

หุ้น Turnaround: ORI มีลุ้นฟื้นตัวจากการปรับพอร์ตธุรกิจ

อัตราปันผล: คาดเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ 5.3% โดย AP โดดเด่นสุดที่ประมาณ 6%

มองแนวโน้มระยะข้างหน้า “ฟ้าหลังฝน หรือ ฝนยังไม่ซา?”

การฟื้นตัวแบบ K-Shape

ตลาดจะแยกส่วนอย่างชัดเจน ตลาดระดับล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ยังคงเหนื่อยหนักจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูง ขณะที่ตลาดบน (Luxury) ยังคงเป็นขุมทรัพย์ที่ทุกค่ายรุมแย่งชิง เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย

อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

เราจะได้เห็นบริษัทอสังหาฯ กลายเป็น “Holding Company” มากขึ้น การพึ่งพายอดขายบ้านอย่างเดียวมีความเสี่ยงเกินไป การขยายไปสู่ธุรกิจ Wellness, การท่องเที่ยว และคลังสินค้า จะกลายเป็นโครงสร้างรายได้หลักในอนาคต

ดอกเบี้ยขาลงเป็น “ยาแรง” ที่ต้องลุ้น:

แนวโน้มดอกเบี้ยที่เริ่มนิ่งและอาจปรับลดลง รวมถึงมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ช่วยระบายสต็อกคงค้างที่มีอยู่มากในตลาด

ปี 2569 อาจเป็นปีที่ “อำนาจการต่อรองอยู่ที่คนมีเงินสดในมือ” แต่สำหรับคนทั่วไป นี่คือปีที่ต้องทำการบ้านหนักที่สุด… เพราะในวันที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับตัวเพื่อ “ความอยู่รอด” ของธุรกิจ ผู้ซื้อเองก็ต้องปรับตัวเพื่อ “ความมั่นคง” ของชีวิตเช่นกัน