ราคาบ้านออสเตรเลียดิ่งหนัก เสี่ยงถดถอยรอบ 40 ปี

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -19 ต.ค. 69 22:21 น. ราคาบ้านออสเตรเลียดิ่งหนัก ดอกเบี้ยและภาษีซ้ำเติม ตลาดอสังหาฯ เสี่ยงถดถอยรอบ 4 ทศวรรษ ราคาบ้านในออสเตรเลียกำลังเผชิญการปรับฐานรุนแรงที่สุดในรอบหลายทศวรรษ หลังธนาคารกลางเดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องและรัฐบาลปรับภาษีเพื่อลดแรงจูงใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้กำลังซื้อชะลอตัว ยอดประมูลบ้านลดลง และความเสี่ยงเริ่มลามไปยังภาคการก่อสร้าง รวมถึงเป้าหมายสร้างบ้าน 1.2 ล้านยูนิต ภายในปี 2029 ที่เริ่มถูกตั้งคำถามมากขึ้น ตลาดบ้านออสเตรเลียเข้าสู่ภาวะถดถอยรุนแรง Australian Financial Review รายงานเมื่อวันที่ 1 ต.ค. ว่าตลาดที่อยู่อาศัยของออสเตรเลีย “กำลังมุ่งหน้าสู่ภาวะถดถอยรุนแรงที่สุดในรอบสี่ทศวรรษ” โดยข้อมูลจาก Cotality ระบุว่า ราคาบ้านเฉลี่ยทั่วประเทศในเดือนก.ย. อยู่ที่ราว 899,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย หรือประมาณ 625,000 ดอลลาร์สหรัฐ ลดลง 5.2% จากจุดสูงสุดในเดือนมี.ค. ขณะที่ซิดนีย์และเมลเบิร์นราคาร่วงลง 6-7% เมื่อเทียบปีก่อน และลดลง 8.6% จากจุดสูงสุดในเดือนก.พ. แรงกดดันสำคัญมาจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นแตะระดับสูงสุดในรอบ 15 ปี ทำให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ยพุ่งเกิน 6% ส่งผลโดยตรงต่อภาระผ่อนชำระและความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชน สภาพคล่องหดตัว ยอดขายลดลง บ้านขายนานขึ้น สัญญาณในตลาดเริ่มสะท้อนความอ่อนแรงอย่างชัดเจน ยอดประกาศขายทอดตลาดลดลง ครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับปีก่อน อัตราการขายได้ต่ำกว่า 50% ขณะที่สต็อกบ้านที่ขายไม่ออกเพิ่มขึ้นราว 20% และหลายหลังต้องใช้เวลาขายนานกว่า 6 เดือน นักวิเคราะห์และสถาบันการเงินเอกชนหลายแห่งประเมินว่าราคาบ้านอาจลดลงอีก 9-13% จากจุดสูงสุด ส่วน Shane Oliver หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ AMP Limited มองว่าในกรณีแย่ที่สุด ราคาบ้านอาจร่วงได้ถึง 15% หากแรงกดดันด้านดอกเบี้ยและอุปสงค์ยังไม่คลี่คลาย นโยบายภาษีและแรงจูงใจที่เปลี่ยนไป ก่อนหน้านี้ ราคาบ้านในซิดนีย์เคยพุ่งจาก 365,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย ในปี 2002 เป็น 1.48 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ในปี 2026 โดยได้แรงหนุนจากการเติบโตของประชากรและสิทธิประโยชน์ทางภาษี แต่เมื่อรัฐบาลเริ่มทยอยลดแรงจูงใจดังกล่าว ตลาดจึงเกิดการปรับฐานครั้งใหญ่ โดยเฉพาะในเมืองหลัก รัฐบาลยังออกโครงการช่วยเหลือคนรุ่นใหม่ให้ดาวน์บ้านลดลงจาก 20% เหลือ 5% ตั้งแต่เดือนต.ค. 2025 และในเดือนพ.ค. ได้แก้ไขภาษีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม เช่น จำกัดการนำผลขาดทุนจากอสังหาฯ ไปหักกลบรายได้ค่าจ้าง และลดสิทธิพิเศษทางภาษีกำไรจากทุน ผลคือผู้ซื้อที่เข้าตลาดจากมาตรการช่วยเหลือยังต้องเผชิญภาระดอกเบี้ยสูง ขณะที่มูลค่าบ้านกลับต่ำกว่าราคาซื้อ ทำให้การขายต่อทำได้ยาก ผลกระทบต่อผู้พัฒนาโครงการและภาคก่อสร้าง สำหรับนักลงทุน ประเด็นสำคัญไม่ได้มีแค่ราคาที่ลดลง แต่คือ สภาพคล่องของสินทรัพย์ที่หดตัว เมื่อบ้านขายยากขึ้นและสต็อกเพิ่มขึ้น เงินทุนที่เคยไหลเข้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคดอกเบี้ยต่ำจะชะลอลง และมีแนวโน้มย้ายไปยังสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนชัดเจนกว่า ฝั่งผู้ประกอบการก็เผชิญโจทย์หนักขึ้นเช่นกัน เพราะต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และต้นทุนทางการเงินไม่ได้ลดลงตามราคาบ้านมือสองที่ปรับลง ผลลัพธ์คือโครงการใหม่จำนวนมากอาจไม่คุ้มค่าทางการเงิน สะท้อนจากการล้มของ Bathla Group ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่พึ่งพาเงินกู้จาก private credit ในเดือนส.ค. และคำเตือนของ Housing Industry Association ว่า หากราคาบ้านเก่าลดลง แต่ต้นทุนทุกด้านยังสูง โครงการใหม่ที่อยู่รอดได้จะมีน้อยลง บทเรียนสำหรับนักลงทุนไทย แม้เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นในออสเตรเลีย แต่มีนัยสำคัญต่อการวิเคราะห์ตลาดไทย โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ รับเหมาก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้าง หากดอกเบี้ยในประเทศยังอยู่ระดับสูง หรือมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อยังไม่เพียงพอ ความเสี่ยงด้านมาร์จิ้นและยอดโอนอาจกดดันผลประกอบการได้ ในภาวะที่ดอกเบี้ยสูงและราคาสินทรัพย์ผันผวน กระแสเงินมักไหลออกจากสินทรัพย์ที่ใช้ Leverage สูง ไปสู่สินทรัพย์คุณภาพ เช่น พันธบัตรคุณภาพดี หรือทองคำที่ทำหน้าที่เป็นตัวป้องกันความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม การถือทองคำในช่วงดอกเบี้ยสูงย่อมมีต้นทุนค่าเสียโอกาส ดังนั้นการปรับพอร์ตจึงควรทำแบบทยอยเพิ่มน้ำหนักสินทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดมั่นคง และลดการพึ่งพาสินทรัพย์ที่ขึ้นอยู่กับการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว สรุป: วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียกำลังเปลี่ยนจากสินทรัพย์ยอดนิยมไปสู่ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและราคาที่อ่อนแรง ขณะที่ผลกระทบอาจลามไปยังภาคก่อสร้างและการลงทุนในภูมิภาคอื่น รวมถึงไทยด้วย

ราคาบ้านออสเตรเลียดิ่งหนัก เสี่ยงถดถอยรอบ 40 ปี

efinAI

efinAI

แท็กที่เกี่ยวข้อง

Reported by

efin Reporter

ล่าสุด

สวิสเสนอภาษีจ้างแรงงาน EU สูงสุด 5% กระทบธุรกิจ

ลาการ์ดส่งสารถึงปูตินที่ประชุม IMF กรุงเทพฯ

พันธบัตรสหรัฐฯ กลับมาเป็น Safe Haven หลัง AI Trade สะดุด

ยูเครนเจรจาฟื้นส่งออกธัญพืชทะเลดำ กระทบเงินเฟ้อโลก

ราคาทองแดงเสี่ยงร่วงแตะ10,000 ดอลลาร์ หากทรัมป์ไม่ทำตามแผนเก็บภาษี

ยอดนิยม

เปิดโผ 10 หุ้นบิ๊กแคปไทย ลุ้นอานิสงส์ MSCI เล็งปรับลดสถานะตลาดหุ้นอินโดนีเซีย - หนุนเม็ดเงินไหลเข้า

แนสแดคปิดดิ่ง 572 จุด หุ้นกลุ่ม AI ร่วง-น้ำมันพุ่งกดตลาด

สรุปข่าวต่างประเทศ ประจำวันจันทร์ที่ 19 ตุลาคม 2569

BDMS ทุ่มงบลงทุน 170 ลบ. เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน GNPT เป็น 55% - หนุนรุกธุรกิจผลิตภัณฑ์การแพทย์ขั้นสูง

สรุปข่าวเด่น สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย ประจำวันที่ 19 ตุลาคม 2569

ที่เกี่ยวข้อง

ดอลลาร์นิวซีแลนด์ร่วง 5 ไตรมาส ลุ้น CPI ชี้ชะตา RBNZ