''คุชแมน'' มองจบรอบราคาที่ดินขาขึ้น หลังตลาดอสังหาฯเผชิญวิกฤตกำลังซื้อ แนะแลนด์ลอร์ดปรับแผนปล่อยเช่าแทน

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -14 ก.ค. 69 11:51 น. คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ชี้วัฎจักรราคาที่ดินขาขึ้นสิ้นสุดแล้ว จากตลาดอสังหาฯ เผชิญวิกฤตกำลังซื้อ จากผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนพุ่ง-แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ แนะเจ้าของที่ดินปรับแผนด่วน เปลี่ยนขายขาดมาเป็นปล่อยเช่าระยะยาว ดึงกระแสเงินสด พร้อมลดภาระภาษีที่ดินรกร้าง นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และ พื้นที่โดยรอบ ถูกขับเคลื่อนด้วยการแข่งขันกว้านซื้อของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำโครงการคอนโดมิเนียม จนราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม วัฏจักรราคาที่ดินระดับสูงสุดได้สิ้นสุดลง ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และ ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่จุดเดิมได้ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญมรสุมเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค *** เตือนแลนด์ลอร์ด ตลาดเป็นของผู้ซื้อ หั่นราคาขายสู้ไม่ไหว แนะ "ปล่อยเช่าระยะยาว" คือ ทางออก ปัจจัยลบดังกล่าวที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ไม่สามารถแบกรับต้นทุนที่ดินในราคาสูงเหมือนอดีตได้ หลายรายจำเป็นต้องต่อรองราคาต่ำลงเพื่อรักษาอัตรากำไรให้อยู่รอด สะท้อนได้ชัดเจนจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วง BTS บางจาก ถึง BTS อุดมสุข ที่เจ้าของที่ดินยังตั้งราคาขายสูงถึง 900,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางวา แต่ดีเวลลอปเปอร์ กลับยื่นเสนอซื้อจริงต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวา ปรากฏการณ์นี้เป็นสัญญาณชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกต่อไป หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายในวันนี้ อาจต้องยอมตัดใจขายต่ำกว่าราคาที่ต้องการ ดังนั้น ในมุมมองการบริหารสินทรัพย์ กลยุทธ์ปล่อยเช่าระยะยาว 10 – 30 ปี จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการขายขาดในภาวะที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ เพราะนอกจากจะไม่ต้องลดราคาขายแล้ว ยังช่วยสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่ ยิ่งไปกว่านั้น ยังช่วยลดภาระภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างจากอัตราที่ดินรกช้างว่างเปล่าได้อย่างมหาศาล ถือเป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ที่สุดในภาวะตลาดชะลอตัว ***กำลังซื้อคอนโดมิเนียม Q2/2569 ในประเทศชะลอตัว หวั่นปัจจัยโลกผันผวน นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ไตรมาส 2/69 กำลังซื้อคอนโดมีเนียมของคนไทยชะลอตัวลงอย่างชัดเจนตามสภาวะเศรษฐกิจ เนื่องจากขาดความเชื่อมั่นต่อปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะความผันผวนของสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงราคาน้ำมันและค่าครองชีพ แม้ผู้บริโภคจะเริ่มปรับตัวได้บ้าง แต่ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่กดดันภาระค่าใช้จ่าย การชะลอตัวดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่และก่อหนี้ผูกพันระยะยาว สะท้อนได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงพุ่งสูง ท่ามกลางภาวะที่ยังไม่มีนโยบาย หรือ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนเพิ่มเติมจากภาครัฐ ขณะที่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาส 2/69 มีจำนวนรวมประมาณ 2,332 ยูนิต ลดลงราว 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) อย่างไรก็ตาม ภาพรวมครึ่งแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวสะสมอยู่ที่ประมาณ 9,501 ยูนิต ซึ่งยังคงเติบโตเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) สำหรับแนวโน้มตลอดทั้งปี 2569 คาดการณ์ว่า ยอดเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่อาจสูงกว่าเป้าหมายเดิมที่เคยประเมินไว้ตอนต้นปีที่ 17,000 ยูนิต เนื่องจากผู้ประกอบการบางรายเริ่มทยอยเปิดขาย และ เปิดเผยแผนพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น โดยประเมินว่า ตัวเลขรวมทั้งปีมีความเป็นไปได้ที่จะขยับขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20,000 ยูนิต ทั้งนี้ ยังคงต้องจับตาปัจจัยลบระดับโลกที่อาจกลับมาทวีความรุนแรงอีกครั้ง โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางและภูมิภาคอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ***ราคาขายเฉลี่ยพุ่งสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2563 เหตุหนีไปจับกลุ่มพรีเมียม-แนวรถไฟฟ้า หากเจาะลึกถึงทำเลที่ตั้งของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในไตรมาส 2/69 กว่า 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท (นอกเขต CBD) ส่วนที่เหลือกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้พุ่งสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร หรือ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 78.4% ปัจจัยนี้ดันให้ราคาขายเฉลี่ยช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ทะยานสู่ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งนับเป็นสถิติที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา แม้ตลาดจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่การที่ราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น เป็นเพราะผู้ประกอบการหันไปโฟกัสกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง เพื่อหนีปัญหาการขอสินเชื่อที่กู้ผ่านยากในกลุ่มระดับราคาล่าง ประกอบกับ ทำเลที่เลือกเปิดโครงการ ล้วนอยู่ใกล้หรือในระยะเดินถึงสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าสู่พื้นที่รอบนอกนี้ได้ฉุดให้ต้นทุนที่ดินสูงขึ้น และ ผลักดันให้ราคาขายคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวสูงขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ***รายย่อยเบรกแผน – ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ปรับตัว เน้น "สร้างเสร็จพร้อมอยู่" สกัดกลุ่มเก็งกำไร ภาพโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ เกือบ 100% โดยมีโครงการจากดีเวลลอปเปอร์นอกตลาดเพียง 68 ยูนิต จากทั้งหมด 9,501 ยูนิต สะท้อนว่า ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อรอดูทิศทางตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มปรับกลยุทธ์หันมาเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) รูปแบบคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ยูนิตไม่มากนัก ในระดับราคา 180,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ทั้งนี้ ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา ไม่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมนอกแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ แทนกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น นอกจากนี้ หลายรายยังรุกแก้ปัญหาและลดความเสี่ยงด้านยอดปฏิเสธสินเชื่อ ด้วยการคัดกรองความพร้อมด้านเครดิตล่วงหน้า หรือ ออกแคมเปญประเภทผ่อนก่อนอยู่เพื่อช่วยดันยอดโอนให้ราบรื่นขึ้น ในด้านกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ภาพรวมไตรมาส 2/69 ปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่หดตัวลงอย่างมาก และ ยังไม่มีกลุ่มอื่นเข้ามาทดแทนได้เต็มกำลัง แม้จะมีผู้ซื้อชาวเมียนมาเข้ามาบ้าง แต่ก็เป็นเพียงสัดส่วนน้อย ส่วนกลุ่มชาวรัสเซียนั้น แม้จะมีการเติบโตสูง ในภูเก็ตและพัทยา แต่ในกรุงเทพมหานครยังไม่มีบทบาทมากนัก สำหรับชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ แม้จะมีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังไม่สามารถชดเชยการหายไปของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนได้ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจากตะวันออกกลางซึ่งเคยเป็นกระแสข่าว ก็ยังไม่มีการขยายตัวอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 อ่านข่าวสารของสำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทยเพิ่มเติมได้ที่ : https://url.in.th/w-stock-news

''คุชแมน'' มองจบรอบราคาที่ดินขาขึ้น หลังตลาดอสังหาฯเผชิญวิกฤตกำลังซื้อ แนะแลนด์ลอร์ดปรับแผนปล่อยเช่าแทน

efinAI

efinAI

แท็กที่เกี่ยวข้อง

Reported by

จารุวรรณ เอี่ยมยิ่งพานิช

ล่าสุด

สยามพิวรรธน์ผนึก Alipay+ เสริมแกร่ง Digital Payment Ecosystem ยึดหัวหาดนักท่องเที่ยวคุณภาพใน APAC

Trendy Wash by Urbanway ฉลองครบรอบ 17 ปี ตอกย้ำวิสัยทัศน์ “Thailand`s Leading Smart Laundry Platform”

ภาวะตลาดหุ้นญี่ปุ่น : ดัชนี นิกเกอิ (^NIX) — 14 ก.ค. 2569

ภาวะตลาดหุ้นไต้หวัน : ดัชนี เวทเต็ด (^TWII) — 14 ก.ค. 2569

ยอดนิยม

สรุปหุ้นเด่นทางพื้นฐาน (14/07/69)

สรุปข่าวเด่น สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย ประจำวันที่ 14 กรกฎาคม 2569

สรุปข่าวต่างประเทศ ประจำวันอังคารที่ 14 กรกฎาคม 2569

สรุปหุ้นเด่นทางเทคนิค (14/07/69)

TISCO กำไร Q2/69 แตะ 1.76 พันลบ.โต 7.3% ครึ่งปีแรก 3.5 พันลบ.โต 6.4% รับสินเชื่อรถใหม่-ตลาดทุนฟื้น ลุย AI ยกระดับบริการ

efinAI