4Q68 จะเป็นจุดสูงสุดของปี

Flash Points

• แนวโน้ม Presale 4Q68 ดีสุดของปี เบื้องต้บบริษัทคาดระดับ 7 พันล้านบาท สนับสนุน ด้วยเปิด 3 โครงการใหม่ มูลค่า 8.9 พันล้านบาท มีไฮไลท์ คือ คอนโดฯ Luxury “STILL” สุขุมวิท 20 มูลค่า 6 พันล้านบาท เริ่มเปิดขายและได้รับการตอบรับที่ดีจากต่างชาติ คาด ยอดขาย 50% หรือ 3 พันล้านบาทภายในปีนี้ นอกจากนี้ยังมีการใช้แคมเปญการตลาด ต่อเนื่อง เพื่อกระตุ้นการขายและโอนฯ ส่งท้ายปี

• ปี 2569 คาดการเปิดโครงการใหม่เป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากยังมีสินค้าพร้อมขาย เพียงพอในการสร้างยอดขายใหม่ และรอดูสถานการณ์ตลาด ทำให้มูลค่าเปิดโครงการ ใหม่รวมจะน้อยกว่าปีนี้ โดยแนวราบคาดเปิดไม่เกิน 5 โครงการ (ปีนี้ 12 โครงการ) และ คอนโดฯ อย่างน้อย 2 โครงการ เป็นคอนโดฯ ย่านพระราม 4 และบนเส้นรถไฟฟ้า

Impact Insight

• การดำเนินงาน 4Q68 จะทำจุดสูงสุดของปีทั้งยอดโอนฯ และกำไร โดยยอดโอนฯ บริษัท ตั้งเป้าระดับ 7 พันล้านบาท สนับสนุนการมี Backlog สิ้น 3Q68 ที่คาดรับรู้รายได้ปีนี้ 7 พันล้านบาท (แนวราบ 6.1 พันล้านบาท) และการขายโอนฯ ต่อเนื่องของโครงการเดิม และ แนวราบใหม่ที่จะเปิด 4Q68 อีก 2 โครงการ ตลอดจนมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย

• แม้การใช้โปรโมชั่น จะเป็นปัจจัยกดดันต่อมาร์จิ้น แต่คาดแนวโน้มาร์จิ้น 4Q68 ไม่ต่างจาก 3Q68 เฉลี่ย 26% ประกอบกับการบริหารจัดการคุมค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง และส่วนแบ่ง ขาดทุนบริษัทร่วมที่อาจลดลงเล็กน้อยจากงวดก่อน หลังเปิดบริการ 2 โรงแรมใหม่ รวมถึงการรับรู้กำไรพิเศษจากการทำธุรกรรม JV 2 โครงการ (คอนโดฯ และโรงแรม) อีก ราว 100 ล้านบาท (ก่อนภาษี) คาดเป็นปัจจัยขับเคลื่อนกำไรสุทธิ 4Q68 สูงกว่า 390 ล้าน บาทงวด 3Q68 และ 486 ล้านบาทงวด 4Q67

Execution

• คงแนะนำ Outperform มูลค่าพื้นฐานปี 2569 ที่ 2.75 บาท จากการฟื้นตัวของกำไร QoQ ตั้งแต่ 4Q68 และการกลับมาเติบโตของกำไรปกติปี 2569ระดับ 26% จากปี 2568 อยู่ที่ 1.65 พันล้านบาท หนุนจากส่งมอบ 2 คอนโดฯ ใหม่ของบริษัทเอง คือ COBE เกษตรฯ งวด 1Q69 และ COBE รัชดา-พระราม 9 งวด 2Q69 • ราคาหุ้นมี PER ซื้อขายเพียง 4-5 เท่า บวกกับคาด Div Yield 2H68 เฉลี่ย 4-5%

แม้ Presale อาจต่ำกว่าเป้าทั้งปี แต่ 4Q68 จะดีสุดของปี
แม้ SC คงแผนเปิดโครงการใหม่ปี 2568 ตามเดิม 15 โครงการ มูลค่า 2.88 หมื่นล้านบาท แต่ด้วยกำลังซื้อใน ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรง ทั้งกลุ่มแนวราบ และคอนโดฯ ได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวเมื่อปลาย มี.ค. ส่งผลให้ยอดขาย 9M68 รวม 1.4 หมื่นล้านบาท (-23% yoy) และทำให้เป้า Presale ปีนี้ที่บริษัทคาดไว้ 2.6 หมื่น ล้านบาท ย่อมต่ำกว่าเป้าหมาย เบื้องต้นประเมินอย่างน้อย 2.1 หมื่นล้านบาท หรือดีสุดใกล้เคียงปีก่อนที่ 2.4 หมื่นล้านบาท (ประมาณการฝ่ายวิจัยที่ 2.2 หมื่นล้านบาท)

โดยคาดยอดขาย 4Q68 คงดีสุดของปี และไม่ต่ำกว่า 7 พันล้านบาท (เทียบกับ 3Q68 ที่ 4.4 พันล้านบาท และ 6.8 พันล้านบาทใน 4Q67) สนับสนุนด้วยการเปิด 3 โครงการใหม่ มูลค่าสูงสุงของปี 8.9 พันล้านบาท เมื่อบวกกับ โครงการเดิม ณ สิ้น 3Q68 ทำให้บริษัทจะมีสินค้าพร้อมขายปีนี้รวมมูลค่า 8.16 หมื่นล้านบาท ในการสร้าง ยอดขายใหม่ โดยโครงการไฮไลท์ที่คาดผลักดันยอดขาย 4Q68 คือ คอนโดฯ (JV) ระดับ Luxury แบรนด์ใหม่ STILL ติดถนนสุขุมวิท 20 มูลค่า 6 พันล้านบาท (124 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.8 แสนบาท/ตร.ม.) เริ่มเปิดขายและ ได้รับการตอบรับที่ดี ตั้งเป้ายอดขาย 50% หรือราว 3 พันล้านบาท (เป็นต่างชาติสัดส่วน 30%) ภายในสิ้นปีนี้ นอกจากนี้ยังมีการใช้แคมเปญการตลาดต่อเนื่อง ภายใต้กลยุทธ์ Go to Customer เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย ลูกค้า ผ่านการจัดอีเวนท์และแคมเปญต่าง ๆ โดยที่ผ่านมามีการเข้าร่วมงานมหกรรมบ้านคอนโดฯ เมื่อปลาย ต.ค. ที่ผ่านมา, จัดแคมเปญ SC โปรฎิหาร์ยมีจริง (8 ต.ค.-2 พ.ย.) และห้องลับปิดดีลที่พารากอน (5-10 พ.ย.) สร้างยอดจอง (Gross Booking) ราว 3 พันล้านบาท และล่าสุดกับแคมแปญ SC รับจบเสิร์ฟทุกโปรได้ทุกดีล (17 พ.ย.-19 ธ.ค.) เพื่อกระตุ้นยอดขายเพิ่มเติมส่งท้ายปี

แผนปี 2569 คาดการเปิดโครงการเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากยังมีสินค้าพร้อมขายเพียงพอในการสร้าง ยอดขายใหม่ และรอดูสถานการณ์ตลาดอีกครั้ง ทำให้คาดมูลค่าเปิดโครงการใหม่รวมจะน้อยกว่าปีนี้ โดย โครงการแนวราบคาดเปิดไม่เกิน 5 โครงการ (ปีนี้ 12 โครงการ) และคอนโดฯ อย่างน้อย 2 โครงการ เป็นคอนโดฯ ระดับ Luxury ย่านพระราม 4 (ตรงสวนลุมฯ) และอีกโครงการบนเส้นรถไฟฟ้า (คาดราคา 1.5 แสนบาท/ตร.ม.)

คาดกำไร 4Q68 สูงสุดของปี หนุนจากยอดโอนฯ และกำไรธุรกรรม JV
ทิศทางการดำเนินงาน 4Q68 จะทำจุดสูงสุดของปีทั้งยอดโอนฯ และกำไร โดยยอดโอนฯ บริษัทตั้งเป้าระดับ 7 พันล้านบาท สนับสนุนการมี Backlog สิ้น 3Q68 ที่คาดรับรู้รายได้ปีนี้ 7 พันล้านบาท (แนวราบ 6.1 พันล้านบาท) และการขายโอนฯ ต่อเนื่องของโครงการใหม่ที่เปิดตลอด 9M68 และอีก 2 แนวราบใหม่ที่จะเปิดใน 4Q68 มูลค่า 2.9 พันล้านบาท ตลอดจนการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายดังที่กล่าวข้างต้น ในการขับเคลื่อนยอดโอนฯ ส่งท้ายปี

แม้การใช้โปรโมชั่น จะเป็นปัจจัยกดดันต่อมาร์จิ้น แต่คาดแนวโน้มาร์จิ้นขายฯ 4Q68 ไม่ต่างจาก 3Q68 เฉลี่ย 26% ประกอบกับการพยายามบริหารจัดการคุมค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง และส่วนแบ่งขาดทุนบริษัทร่วมที่อาจลดลงเล็กน้อย จากงวดก่อน หลังเปิดบริการ 2 โรงแรมใหม่ (JV) Kromo Curio Collection by Hilton สุขุมวิท 29 (เปิด 24 ก.ย.) และThe Standard นาจอมเทียน (เปิด 21 ต.ค.) และเข้าสู่ High Season คาดมีอัตราการเข้าพักดีขึ้นระดับ 50% และค่าห้องพักสูงกว่า 5 พันบาท/ห้อง/คืน รวมถึงการรับรู้กำไรพิเศษจากการทำธุรกรรม JV รวม 2 โครงการ (คอนโดฯ และโรงแรม) อีกราว 100 ล้านบาท (ก่อนภาษี) คาดเป็นปัจจัยขับเคลื่อนกำไรสุทธิ 4Q68 สูงกว่า 390 ล้านบาทงวด 3Q68 และ 486 ล้านบาทงวด 4Q67

Outperform …FV ปี 2569 ที่ 2.75 บาท
คงแนะนำ Outperform FV ปี 2569 ที่ 2.75 บาท (อิง PER 7เท่า)

• จากการฟื้นตัวของกำไร QoQ ตั้งแต่ 4Q68 และการกลับมาเติบโตของกำไรปกติปี 2569 ระดับ 26% จากปี 2568 อยู่ที่ 1.65 พันล้านบาท (ยังไม่รวมกำไรจากธุรกรรม JV ใหม่ที่มีโอกาสเกิดขึ้นทั้งคอนโดฯ โรงแรม และคลังสินค้า) หนุนจากการมีสินค้าพร้อมขายกลุ่มแนวราบต่อเนื่อง และส่งมอบ 2 คอนโดฯ ใหม่ของบริษัทเอง รวมมูลค่า 8.69 พันล้นบาท (ขายเฉลี่ย 88%) คือ COBE เกษตรฯ มูลค่า 1.69 พันล้านบาท (ขาย 97%) งวด 1Q69 และ COBE รัชดา-พระราม 9 มูลค่า 7 พันล้านบาท (ขาย 85%) งวด 2Q69

• การลงทุนต่อเนื่องในธุรกิจใหม่ (ENGINE 2) เพื่อสร้างรายได้ประจำยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง คาดเริ่มเห็นการ ดำเนินงานเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น จาก Serviced Apartment ในสหรัฐรวม 5 แห่ง โดยแห่งที่ 5 เริ่มสร้าง รายได้ ธ.ค. 2568, โรงแรมไนไทย 3 แห่ง (เป็นของบริษัทเอง 1 แห่ง คือ YANH และอีก 2 แห่งเป็น JV Kromo และ The Standard) และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 1 แห่ง (VOCO เปิดปี 2572) ส่วนคลังสินค้า ดำเนินการแล้ว 3 แห่ง และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 2 แห่ง คาดมีพื้นที่ปล่อยเช่า 2 แสนตร.ม. ภายในปีหน้า

• ราคาหุ้นมี PER ซื้อขายเพียง 4-5 เท่า, PBV 0.3 เท่า และ คาด Div Yield งวด 2H68 เฉลี่ย 4-5%

จัดทำโดย : นวลพรรณ น้อยรัชชุกร, CISA
นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุนและทางเทคนิค
เลขทะเบียนนักวิเคราะห์: 019994